Právní poradna: Ukončení nájemní smlouvy z důvodu jejího nedodržování

Po otci jsem zdědil byt, který předtím pronajímal. Byt pronajímal ze velice nízkou cenu. Když jsem za nájemníky přišel s tím, že bych nájemné chtěl zvýšit alespoň do té míry, aby ta částka nebyla tak směšná a abych z toho vůbec něco měl, tak mě odmítli s tím, že se s otcem dohodli na jiné částce a že zvýšení nájmu nechtějí. Ještě bych dodal, že s otcem se dohodli jenom ústně a nemám k tomu žádnou písemnou smlouvu, abych podle ní případně nájemné zvyšoval. Můj dotaz tedy zní, zda a případně o kolik je možné současným nájemníkům zvýšit nájemné. Uvažoval jsem také, že bych s nájemníky skončil nájemní smlouvu. Když jsem je byl navštívit, tak jsem zjistil, že byt je v hrozném stavu a že tam bydlí více lidí, než měli domluveno s otcem. Můžu je nějakým způsobem vypovědět z nájmu? Rád bych ten byt pronajímal lidem, kteří se o něj budou starat.

Odpověď

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak obsah ústně sjednané nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Předně bych rád uvedl, že tím, že jste pronajímaný byt zdědil, tak na Vás, jakožto dědice, přecházejí všechny práva a povinnosti pronajímatele vůči nájemci.

Za předpokladu, že současní nájemníci neměli s Vaším otcem ujednané zvyšování nájemného a ani si výslovně nevyloučili zvyšování nájemného, tak máte jakožto pronajímatel právo písemně zvýšení nájemného navrhnout, a to až do výše srovnatelného nájemného obvyklé v daném místě. Zvýšení však nesmí být vyšší, než 20 % spolu se zvýšením za poslední 3 roky.

Za předpokladu, že by nájemce do dvou měsíců nesdělil své kladné stanovisko, máte právo obrátit se na soud ve lhůtě dalších 3 měsíců a požadovat, aby určil výši nájemného. Soud pak rozhodne o výši nájemného, která je v místě a čase obvyklá, a to s účinky ode dne podání návrhu soudu.

K Vašemu druhému dotazu ohledně možnosti výpovědi z nájmu, tak OZ stanovuje jasný výčet případů, kdy k tomu může ze strany pronajímatele dojít. V případě, kdy v bytě bydlí více lidí, než bylo smlouvě dohodnuto, a nájemci tuto skutečnost nenahlásili a nájemce byt neužívá řádně a v souladu s nájemní smlouvou, tak tím, dle mého názoru, naplnili jeden z možných důvoů výpovědi podle ust. § 2288 OZ, a to za hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu.

Na základě této skutečnosti pak jako pronajímatel máte právo dát nájemci výpověď z nájmu, a to s tříměsíční výpovědní dobou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS