Téma: Nájemní bydlení

Znovuobnovení nájmu bytu (VIII)

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, (dále jako „občanský zákoník“) v ustanovení § 2285 upravuje tzv. konkludentní obnovení nájmu. Toto zákonné ustanovení reaguje na situaci, kdy nájemce pokračuje v užívání bytu i poté, co měl nájem dle smlouvy již skončit. Za splnění zde uvedených podmínek nastupuje nevyvratitelná právní domněnka znovu uzavření nájemní smlouvy. Těmito podmínkami je, že se musí jednat o nájem bytu sjednaný na dobu určitou, že nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a současně pronajímatel nájemce po tuto dobu nevyzve k opuštění bytu.

V případě, že nájemce užívá byt po uplynutí sjednané doby, po kterou byl z titulu nájemní smlouvy oprávněn byt užívat, dopouští se tím porušení své povinnosti vyplývající ze smlouvy. V důsledku shora uvedeného ustanovení dochází ke konvalidaci, a porušení smluvní povinnosti je zhojeno. Není zde přitom rozhodné, zda pronajímatel věděl o užívání věci nájemcem či nikoliv.

Užíváním bytu se zde má na mysli faktické užívání ze strany nájemce, pouhé placení nájemného a služeb naproti tomu nepostačuje. Podmínka užívání bytu bude rovněž naplněna v případě nevyklizení bytu, trvání podnájmu či užívání bytu třetími osobami, které tak činí s vědomím nájemce.

Co se týče třetí jmenované podmínky, tak pronajímatel má lhůtu 3 měsíců k učinění výzvy k vyklizení bytu. Tato lhůta má charakter hmotněprávní, tzn. že poslední den lhůty musí být výzva doručena nájemci. Tato lhůta počíná běžet den následující po uplynutí nájemní doby. Forma, v jaké musí být výzva učiněna, je výslovně stanovena jako písemná. Z výzvy musí nepochybně plynout, že pronajímatel nesouhlasí s prodloužením nájmu a trvá na jeho skončení tak, jak bylo původně sjednáno.

Důsledkem splnění shora uvedených předpokladů je nastoupení nevyvratitelné právní domněnky o uzavření nové nájemní smlouvy za podmínek ujednaných původně. Nelze hovořit o prodloužení smlouvy původní, ale o obnovení smlouvy o nájmu, popř. o uzavření smlouvy nové.

Shora uvedené ustanovení § 2285 občanského zákoníku omezuje délku nájmu, na kterou bude nová smlouva uzavřena – nájem bude znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let, ledaže si strany ujednají něco jiného. Počátek znovuobnoveného nájmu je stanoven na den následující po dni, ke kterému skončil nájem dosavadní.

Závěrem je nutné podotknout, že shora jmenované ustanovení je dispozitivní, a v nájemní smlouvě si smluvní strany tudíž mohou jeho aplikaci buď úplně vyloučit, nebo upravit podmínky nástupu nevyvratitelné domněnky odlišně.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay