Právní poradna: Sousedé si bez souhlasu přivlastnili část půdy

Máme dům ve společném vlastnictví – 4 bytové jednotky. Sklepy a půda jsou vymezeny jako společné prostory k výlučnému užívání vlastníků jednotky (upřesněné číslo jednotky). Sousedé si bez jakéhokoliv oznámení půdu obestavěli OB deskami a uzavřeli. Mají na to nárok?  Pokud by chtěli z toho půdního prostoru udělat byt, nebo část svého bytu, který je pod touto půdou, udělat mezonetový byt – jak mají postupovat, či spíše, jak mám postupovat já, jsem správcem nemovitosti. Tento prostor nemají zapsaný ve výlučném vlastnictví.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Z Vašeho dotazu zcela nevyplývá, zda ve Vašem domě vzniklo dobrovolně společenství vlastníků jednotek či nikoliv, nicméně předpokládám, že nikoliv. V takovém případě dle ust. § 1191 OZ platí, že nevzniklo-li společenství vlastníků jednotek, použijí se na správu pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí určená v prohlášení vlastníka. Současně platí, že pro rozhodování v záležitostech správy domu a pozemku se použijí obdobně ustanovení o shromáždění SJV.

Co se týče užívání společných částí domu, vlastník jednotky má právo užívat v zásadě veškeré společné části vyjma těch společných částí, které byly přenechány jinému vlastníkovi jednotky k výlučnému užívání. Možnost přenechání některé ze společných částí domu k výlučnému užívání jedním vlastníkem jednotky předvídá OZ v ust. § 1160 odst. 2. V takovém případě ale musí být společné části vyhrazené k výlučnému užívání vlastníkovi určité jednotky vymezené v prohlášení vlastníka budovy. Současně takový vlastník ve vztahu ke společným částem, které slouží k jeho výlučnému užívání, provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy.

Odpověď – 2. část

Sousedé, kteří bez dalšího obestavěli zmíněné společné prostory, nejednali zřejmě v souladu s právními předpisy. Pokud by mělo dojít k výstavbě nové bytové jednotky, bylo by nezbytné změnit v tomto směru prohlášení vlastníka, a to postupem dle ust. § 1169 OZ.

V zásadě nelze vyloučit ani variantu, aby byla sjednána nájemní smlouva s jedním z vlastníků jednotek, jejímž předmětem bude užívání vymezené společné části domu. Pokud je určitá společná část pronajímána, pak platí, že příjem v podobě nájemného je příjmem všech spoluvlastníků domu. Mezi spoluvlastníky se tento příjem rozděluje v poměru jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Příjmy z nájmu společných části domu musí být vyúčtovány a vyplaceny jednotlivým vlastníkům jednotek domu Z daňového hlediska se jedná o příjem z pronájmu ve smyslu ust. § 9 zákona o daních z příjmů, ze kterého musí jednotliví vlastníci odvést daň z příjmu; skutečnost, že je pronajímaná toliko část nemovité věci tento příjem od daně neosvobozuje.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay