Téma: Nájemní bydlení

Důsledky změny vlastníka na nájemní vztah (I)

V praxi může nastat situace, kdy nájemní byt či dům změní vlastníka, v tomto kontextu tedy pronajímatele. Důvody pro to mohou být mnohé. V takovém případě však z logiky věci musí zákon poskytovat nájemci řádnou ochranu, neboť se ho změna vlastnictví může v konečném důsledku značně dotknout.

Základní pravidlo změny vlastnictví je stanoveno v ustanovení § 2221 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, (dále jako „občanský zákoník“). Podle něj platí, že po změně vlastnictví přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. V tomto ohledu je však nutno poznamenat několik souvislostí. Platí pravidlo, že pro nového vlastníka nejsou závazná ujednání, které si strany dohodly nad rámec zákona. Toto ovšem neplatí, pokud o těchto ujednáních nový vlastník předem věděl. V praxi se tato situace šetří tak, že se jako příloha kupní smlouvy přidá kopie nájemní smlouvy. Tím se dostatečně prokáže, že se s nájemní smlouvou nový pronajímatel seznámil. V takovém případě se tak de facto na nájemním vztahu nic nezmění, vyjma výměny subjektu.

Další pravidlo chrání obě smluvní strany. V souladu s ustanovením § 2222 odst. 1 občanského zákoníku totiž nemá strana právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci. To platí, pokud není ujednán opak, v takovém případě může každá ze smluvních stran vypovědět nájem do tří měsíců. Může také nastat situace, kdy původní vlastník zatají existenci nájmu novému vlastníkovi. V takovém případě, za naplnění podmínky, že nový vlastník nemohl očekávat, že je předmět nájmu pronajatý, může nový vlastník do tří měsíců vypovědět vzniklý nájemní vztah. Samozřejmě touto výpovědí nemůže být dotčeno právo nájemce vůči původnímu pronajímateli.

Obě smluvní strany tak v souladu s výše uvedeným mohou za určitých okolností vypovědět nájem. Speciální právní úprava však platí pro nájem bytu, ve kterém nájemce bydlí. Podle ustanovení § 2224 občanského zákoníku totiž platí ochrana, že nový pronajímatel nemůže vypovědět nájem z důvodu změny vlastnictví, jestliže v předmětu nájmu nájemce bydlí. Musí tak být naplněna podmínka, že se jedná o nájem bytu a současně v něm musí nájemce bydlet. Pokud tak je byt svěřen do podnájmu třetí osobě, na podnájemníka se nevztahuje ochrana z ustanovení § 2224 občanského zákoníku.

Předmětné ustanovení je navíc kogentní. Výslovně nepřipouští možnost ujednat si vzájemná práva a povinnosti v tomto ohledu jinak. Pro úplnost je nutné dodat, že byť zákon výslovně hovoří pouze o nájmu bytu, ochrana se vztahuje i na nájem domu. Tato ochrana se vztahuje na možnosti výpovědi nájmu z důvodu změny vlastnictví dle ustanovení § 2221–§ 2224 občanského zákoníku. Ustanovení § 2221 občanského zákoníku však výslovně nehovoří o možnostech výpovědi z nájmu. Z toho důvodu tak pravidla stanovená v ustanovení § 2221 občanského zákoníku platí i pro nájem bytu a domu.

Zdroj: JUDr. Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay