Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Může kterýkoli člen SVJ vyvolat korespondenční hlasování (per rollam), pokud jeho názor na otázky navržené pro hlasování není osamocený? Má výbor povinnost takové hlasování prakticky provést, protože si to ve svých příspěvcích vlastníci již platí a zaplatili? Má výbor povinnost necenzurovat, ale informovat spoluvlastníky o podnětech/návrzích/stížnostech jednotlivých vlastníků zbývající vlastníky, pokud je o to jen jeden jediný vlastník požádá? Má výbor povinnost vydat vlastníkovi ověřitelné roční vyúčtování celého jeho příspěvku, tj. včetně vyúčtování záhadné dlouhodobé zálohy/fondu oprav, namísto jen neověřitelné, protože neurčité, jen obecné rekapitulace, ale jen části příspěvku, kterou však ze zúčtovaného soupisu všech účetních dokladů ve vyúčtování zahrnutých ověřit nelze, protože čísla prvotních účetních dokladů neuvádí? Má výbor povinnost vést tyto zúčtované soupisy všech účetních dokladů ve vyúčtování zahrnutých pro kontrolu vlastníků dle § 1179 OZ? Jak konkrétně vymezit ve stanovách SVJ smysl a působnost kontrolní komise, která by kontrolu plnění těchto povinností výboru mj. prováděla, tj. její práva a povinnosti?
Odpověď – 1. část
Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).
K první Vaší otázce si dovoluji uvést, že výbor musí na základě podnětu vlastníků jednotek majících alespoň čtvrtinu všech hlasů, přičemž se ale musí jednat alespoň o dva vlastníky jednotek, svolat shromáždění. Jeden vlastník jednotky takový podnět výboru dát nemůže.
V případě tohoto postupu musí výbor na pořad shromáždění zařadit záležitost, kterou daní vlastníci požadují projednat. To však pouze za předpokladu, že je k takové záležitosti navrženo usnesení nebo je zařazení této záležitosti na pořad shromáždění odůvodněno.
Aby pak mohlo být rozhodováno mimo zasedání (tzv. hlasováno způsobem per rollam), musí dojít k tomu, že svolané shromáždění nebude usnášeníschopné. Teprve potom může ten, kdo je oprávněn shromáždění svolat, navrhnout v písemné formě, aby se o záležitostech rozhodovalo mimo zasedání. V jiných případech lze navrhnout přijetí rozhodnutí mimo zasedání, pokud to připustí stanovy.
Co se týká druhého dotazu, tak výbor na základě výše popsaného podnětu musí shromáždění svolat. V případě, že tak neučiní, mohou dle ust. § 1207 odst. 1 OZ svolat shromáždění k zasedání sami vlastníci, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dva z nich, a to na náklady SVJ. Tito pak musí dodržet všechny povinnosti svolavatele shromáždění (řádné zaslání pozvánky na zasedání atd.).
Odpověď – 2. část
Ke třetímu dotazu uvedu, že OZ výboru nezakládá žádnou povinnost informovat vlastníky o podnětech nebo návrzích některého z vlastníků. Nic však naopak nebrání vlastníkům, aby ostatní vlastníky ohledně jimi podaných podnětech neinformovali sami. Nicméně stanovy Vašeho SVJ mohou statutárnímu orgánu ukládat další povinnosti, a tedy doporučuji nahlédnout do těchto stanov. Současně doplňuji, že v některých SVJ jsou mj. za tímto účelem zřizovány kontrolní komise, které v rámci své činnosti evidují podněty a stížnosti vlastníků a informují o nich ostatní vlastníky.
Ohledně čtvrtého dotazu, OZ nezakládá SVJ povinnost, aby vlastníkům poskytovalo každoroční vyúčtování příspěvků do tzv. „fondu oprav“. OZ však zaručuje vlastníku jednotky právo seznámit se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. Za tímto účelem může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie. Ve Vaší situaci tedy můžete využít tohoto svého práva a dozvědět se požadované informace tímto způsobem.
Povinnost poskytovat vlastníkům každoročně vyúčtování jejich příspěvků však může být nad rámec zákona stanovena stanovami SVJ. Pokud by tedy tuto povinnost obsahovaly stanovy Vašeho SVJ, musí ji výbor dodržovat.
Jestliže dochází ze strany výboru SVJ k porušování povinností, které mu ukládá OZ, jako například právě umožnění vlastníku jednotky nahlížet do výše uvedených dokumentů, nebo porušuje-li výbor povinnosti, které mu ukládají stanovy, může se vlastník jednotky domáhat ochrany svého práva soudní cestou.
Co se týká Vašeho pátého dotazu, tak osoba odpovědná za správu domu a pozemku, zpravidla SVJ, musí v rámci této správy činit vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Mezi tyto činnosti patří dle nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, taktéž stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku a jejich vyúčtování a vypořádání.
Odpověď – 3. část
Ohledně posledního dotazu, jelikož se na ustanovení OZ o SVJ použijí přiměřeně ustanovení týkající se spolku, bude se i zřízení kontrolní komise řídit ustanoveními upravujícími kontrolní komisi spolku, tedy ust. § 262 až § 264 OZ.
V těch je stanoveno, že se vyžaduje, aby kontrolní komise měla alespoň tři členy. Tyto volí a odvolává shromáždění SVJ (v případě spolku se jedná o členskou schůzi), přičemž způsob jejich volby a odvolávání může být stanoven ve stanovách odlišně. Dále OZ stanovuje, že členství v kontrolní komisi není slučitelné s členstvím ve statutárním orgánu spolku, resp. SVJ, ani s funkcí likvidátora. Ve stanovách pak mohou být upravena další omezení členství.
Co se týká vymezení činnosti kontrolní komise, tak tato dohlíží, zdali jsou záležitosti spolku, resp. SVJ, řádně vedeny a vykonává-li spolek, resp. SVJ, svou činnost v souladu se stanovami a právními předpisy. Tuto působnost lze ve stanovách rozšířit. Zjistí-li v rámci své činnosti kontrolní komise nedostatky, upozorní na ně statutární orgán, jakož i další orgány určené stanovami.
Nakonec je pak pověřenému členovi kontrolní komise spolku, resp. SVJ, v rozsahu působnosti kontrolní komise zákonem umožněno nahlížet do dokladů spolku, resp. SVJ, a požadovat od členů dalších orgánů spolku, resp. SVJ, nebo od jeho zaměstnanců vysvětlení k jednotlivým záležitostem.
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS
