Právní poradna: Zvýšení nájmu = nová nájemní smlouva?

Musí mi majitel při navýšení nájemného dát novou smlouvu nebo alespoň dodatek? Náš majitel mi to pouze oznámil, nejdříve telefonicky a poté pouze e-mailem.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Podmínky, jakož i formální náležitosti stanovené pro jednostranné zvyšování nájemného jsou konkrétně obsaženy v ustanovení § 2249 a násl. OZ. V prvé řadě musí být dodržena podmínka, že ve smlouvě nebyl sjednán způsob zvyšování nájemného a zároveň zvýšení nájemného nevylo vyloučeno.

Z hlediska formální stránky platí, že zvýšení nájemného musí pronajímatel navrhnout v písemné formě. Pokud by tedy Váš pronajímatel zůstal pouze u návrhu prostřednictvím telefonického rozhovoru, nedalo by se hovořit o návrhu s právními účinky.

Pokud Vám však byl návrh doručen prostřednictvím e-mailu, je nutno tento návrh v souladu s ustanovením § 562 odst. 1 OZ vnímat jakožto návrh v písemné formě. Uzavření nové nájemní smlouvy či dodatku ke stávající nájemní smlouvě není pro účely jednostranného zvýšení nájemného potřebné.

Je však třeba zdůraznit, že zvýšení nájemného je pronajímatel oprávněn navrhnout toliko do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent.

Rovněž pokud by Vám pronajímatel zvýšení nájemného navrhl dříve, než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo v případě, že by návrh neobsahoval výši nájemného či nedokládal splnění podmínek podle tohoto ustanovení, nebude se jednat o návrh s právními účinky.

V souladu s výše uvedeným tedy musí pronajímatel pro účinnost svého návrhu taktéž doložit, že jsou pro zvýšení nájmu splněny podmínky. Ve většině případů bude stačit tvrzení naplnění jednotlivých předpokladů podle předmětného ustanovení, např. pokud jde o dostatečnou dobu, rozdíl předchozího a nového nájemného, když daná kritéria jsou snadno ověřitelná.

Odpověď – 2. část

Pokud však jde o omezení navrhovaného zvýšení srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě, je pronajímatel povinen je doložit nikoliv pouhým tvrzením. V tomto případě musí v písemném návrhu doložit například znalecký posudek osvědčující, že se i po zvýšení skutečně jedná o srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě pro konkrétní byt nebo prokazatelně doložit výši nejméně tří srovnatelných nájemných.

Na tomto místě Vám tedy doporučuji ověřit, zda pronajímatel všechny výše uvedené podmínky ve svém návrhu splnil, neboť pokud se tak nestalo, není jeho návrh účinný.

Rovněž je stěžejní vymezit, že se jedná toliko o návrh pronajímatele a Vy, jakožto nájemce, máte právo s tímto zvýšením nájemného nesouhlasit.

Za souhlas je považována situace, kdy nájemce zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo.

Za nesouhlas je poté (kromě explicitního písemného oznámení) považována situace, kdy pronajímateli v písemné formě do dvou měsíců od dojití návrhu nesdělíte, že se zvýšením nájemného souhlasíte. V tomto případě má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud následně určí výši nájemného až do výše, která je v místě a čase obvyklá, a to s účinky ode dne podání návrhu soudu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS