Hlasování o mnohamilionovém úvěru v časové tísni

Výbor SVJ nám na shromáždění konaném dne 23. 11. 2021 nečekaně a mimo předem oznámený program sdělil, že obdržel nabídku komerčního úvěru s omezenou platností do 30. 11. 2021 a ihned spustil proceduru hlasování per rollam (vše bylo předem připravené – srovnání úrokových sazeb od jednotlivých bank, předběžný rozpočet zateplení fasády od jisté stavební firmy, hlasovací lístky apod.). Velký důraz byl kladen na „výhodnost“ nabídky, kterou si vzhledem ke stále rostoucím úrokovým sazbám „nesmíme nechat ujít“. My vlastníci jsme se tak museli rozhodnout o dvanáctimilionovém úvěru během pouhých pěti dní! Z rozhovorů s některými z nich jsem se dozvěděla, že ani nepochopili, o čem hlasují, a vlastně per rollam dali souhlas s rekonstrukcí domu a současně s čerpáním úvěru. Jelikož se nerada rozhoduji v časové tísni a bez dostatečných informací, dne 29. 11. 2021 jsem hlasovala proti. Současně jsem výbor i ostatní členy SVJ e-mailem informovala o dalších možnostech financování (program PANEL 2013+ a Nová zelená úsporám). Podle stanov je posledním dnem k vykonání hlasování 23. 12. 2021. Dotaz: Pokud budu přehlasována, jak se mohu bránit, tj. jak konkrétně se v případě hlasování per rollam uplatní ust. § 1209 OZ? Od kterého data začne běžet tříměsíční prekluzivní lhůta? Do kterého dne nejpozději nám výbor musí oznámit výsledek hlasování per rollam? Předseda výboru tvrdí, že pokud do 29. 11. 2021 obdrží ¾ hlasů (toto kvórum máme ve stanovách pro rekonstrukci domu a čerpání úvěru), je oprávněn k uzavření smlouvy o úvěru s jím vybranou bankou a učiní tak.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění stanov Vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Jak jste sama uvedla ve svém dotazu, OZ dává přehlasovanému vlastníkovi právo podat návrh soudu, aby rozhodl o záležitosti týkající se správy domu a pozemku, a to za předpokladu, že je pro to dán důležitý důvod. Soud pak v rámci předmětného řízení uspořádá poměry účastníků podle slušného uvážení, a to tak, že rozhodnutí shromáždění potvrdí, změní, doplní, podmíní nebo zruší.

Takový návrh může vlastník podat pouze ve lhůtě tří měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. Po uplynutí této lhůty toto jeho právo zaniká. Dnem, od kterého začíná běžet prekluzivní lhůta, je den, kdy se vlastník dozvěděl o výsledku hlasování nebo se o něm dozvědět mohl. V případě hlasování per rollam musí výbor oznámit vlastníkům v písemné formě výsledek hlasování bez zbytečného odkladu, tedy co nejdříve po skončení hlasování. K tomuto doporučuji nahlédnout do stanov Vašeho SVJ, zda v nich není toto upraveno.

Pokud tedy došlo ve Vašem případě ke schválení usnesení týkajícího se předmětného úvěru, musí Vám, jakožto všem ostatním vlastníkům, tento výsledek výbor oznámit bez zbytečného odkladu po skončení hlasování. Ode dne tohoto oznámení pak začíná běžet prekluzivní lhůta pro podání návrhu dle § 1209 OZ.

Pokud se rozhodnete podat tento návrh soudu, můžete ve Vašem případě dosáhnout i zrušení předmětného rozhodnutí. Bude však záležet na soudu, zda shledá, že je třeba takto ve věci rozhodnout. Současně můžete navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí.

Odpověď – 2. část

Ve Vašem případě přichází v úvahu napadnout i samotný postup přijetí tohoto rozhodnutí, a to návrhem na vyslovení neplatnosti rozhodnutí shromáždění SVJ, jelikož ve Vašem případě došlo hned k několika pochybením při přijímání předmětného rozhodnutí.

Daný návrh byste mohla podat proti rozhodnutí přijatém v rámci předmětného hlasování per rollam, jelikož návrh na rozhodování způsobem per rollam nebyl řádně zařazen na pořad zasedání shromáždění (takže se vlastníci nemohli předem seznámit s podklady pro tento návrh) a dále z důvodu, že při hlasování per rollam musí být lhůta, ve které se má vlastník ve věci vyjádřit, dle zákona minimálně patnáctidenní.

Tuto lhůtu nelze zkrátit, je možno ve stanovách stanovit pouze lhůtu delší. Ve Vašem případě však tato činila pouze 5 dní a byla tedy stanovena v rozporu se zákonem. Z tohoto důvodu se tedy můžete u soudu domáhat neplatnosti rozhodnutí shromáždění SVJ, jelikož toto bylo přijato v rozporu se zákonem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS