Plíseň v bytě a ukončení nájmu

Jsme  v nájemním bytě od 1. 5. 2021. Smlouva je na dobu určitou do 31. 12. 2022. V listopadu se zde objevila plíseň ve větším množství. Jedná se o starší bytový dům před rekonstrukcí o čtyřech jednotkách. V bytě byla provedena pouze výměna oken za plastová, zbytek je v původním stavu. V bytě jsou elektrické přímotopy na denní a noční tarif. Informovali jsme o plísni pronajímatele a on řekl, že musíme topit a větrat a že při nastěhování tady žádný problém nebyl. Topíme a větráme standardně. Vzhledem k tomu, že máme dvě malé děti (2 a 3 roky), nechtěli jsme dál bydlet v bytě s plísní. Našli jsme si proto nový nájemní byt od 23. 12. 2021. Zde jsme ukončili smlouvu v listopadu s tříměsíční výpovědní lhůtou, tudíž do konce února 2022. Pronajímatel tvrdí, že nám vyšel vstříc, když akceptoval výpověď z nájmu, což prý dělat nemusel, a nájemní smlouva by trvala do konce roku 2022. Jak postupovat v případě, když si myslíme, že plíseň není způsobena naším způsobem užívání bytu? Je pravda, že nájemní smlouva nelze takto ukončit? Je možné dožadovat se výpovědi smlouvy k 31.  12. 2021 kvůli tomu, že pronajímatel nezajistil nerušené užívání bytu a ten není způsobilý k užívání, tak abychom zde dále neplatili nájemné? Navíc nám nyní poslal pána na šetření, který chce problém vyřešit vystříkáním prostředkem na plíseň a nátěrem.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění Vaší nájemní smlouvy a detailního stavu bytu, jež Vám pronajímatel přenechal k užívání, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Dle ust. § 2264 odst. 1 OZ je nájemce, zjistí-li v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, povinen tuto skutečnost ihned oznámit pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu.

Následně je pronajímatel povinen poškození nebo vadu v přiměřené době po oznámení odstranit, přičemž neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné.

Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinnosti pronajímatele.

Nejprve by tedy bylo třeba postavit najisto, že vada v podobě plísně nebyla způsobena okolnostmi, za něž Vy, jakožto nájemce, odpovídáte. Posouzení této záležitosti by však zřejmě vyžadovalo vypracování např. znaleckého posudku či jiné odborné posouzení.

Další podmínkou je výzva pronajímatele. Tato výzva musí být opakovaná a měla by v ní být určena dodatečná lhůta, v rámci které má pronajímatel vadu odstranit. Lze doporučit, aby tato výzva a stanovení dodatečné lhůty byly učiněny písemně a existoval doklad o doručení pronajímateli. Pokud by nájemce dodatečně pronajímatele nevyzval nebo by mu neposkytl dodatečnou lhůtu, právo na výpověď nájemci dle shora uvedeného nesvědčí. Lhůta by měla být přiměřená, tedy taková, aby pronajímatel objektivně v takové lhůtě mohl vadu odstranit.

Dále je nutné, aby se jednalo o vadu nikoliv drobnou, tedy takovou, která brání obvyklému bydlení. V případě rozsáhlejší plísně by se o takovou vadu jednat mohlo. Samotné posouzení by však pro zajištění objektivity rovněž mělo proběhnout s využitím odborníka.

Odpověď – 2. část

Prodlení ve vztahu k neodstranění vady či vada jako taková (zde plíseň) musí představovat hrubé porušení povinností pronajímatele. Ve vztahu k tomuto případu však bez bližší znalosti stavu bytu nemohu posoudit, zda by se o hrubé porušení povinností pronajímatele jednalo.

Pokud by byly splněny všechny výše uvedené podmínky, byl by taktéž splněn předpoklad pro podání výpovědi bez výpovědní doby.

Z Vašeho dotazu však nevyplývá, že byste učinila opakovanou a v ideálním případě písemnou výzvu za současného stanovení dodatečné lhůty k nápravě, a tak se domnívám, že Vám v tomto případě právo podat výpověď bez výpovědní doby nesvědčí.

Pokud byste tak učinila nyní a pronajímatel by nápravu nezjednal, lze o naplnění podmínek pro právo podat výpověď bez výpovědní doby uvažovat, přičemž na závadu by nebyla ani skutečnost, že jste již jednu výpověď, na jejímž základě nyní běží výpovědní doba, podala. Z Vašeho dotazu však vyplývá, že pronajímatel má v plánu nápravu sjednat.

Pokud by však avizovaný opravář nedorazil či by k odstranění vady i tak nedošlo, lze postupovat výše uvedeným způsobem a dosáhnout naplnění podmínek pro možnost podat výpověď bez výpovědní doby.

Obecně vzato však lze přisvědčit pronajímateli, když tvrdí, že by jinak nájem trval až do konce příštího roku. K ukončení nájmu sjednaného na dobu určitou je totiž vždy zapotřebí uvést výpovědní důvod, a to buď důvod dle zákona či dle nájemní smlouvy. Nájem pak standardně končí uplynutím výpovědní doby, pokud se tedy nejedná o případ, kdy nájem končí okamžitě bez výpovědní doby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS