Téma: Finance v bytovém družstvu

Bytové družstvo se liší od společenství vlastníků jednotek tím, že jeho členové nejsou vlastníky bytového domu, nýbrž jeho nájemci a vlastníkem bytového domu zůstává bytové družstvo samo.

Z toho také vyplývá, že byť je základní princip – neziskovost počínání bytového družstva podobně jako společenství vlastníků – shodný pro oba typy bytové korporace, liší se obě korporace v oblasti hospodaření především odlišným způsobem rozhodování. V bytovém družstvu má každý jeho člen jeden hlas (nájemci mohou mít vyšší počet hlasů, než ti, kteří jsou členy, ale nikoliv nájemci družstevních bytů), zatímco vlastník jednotky má hlas odpovídající výši jeho podílu na společných částech domu.

Základní právní úprava bytového družstva je obsažena v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOK“). Je však třeba mít na paměti, že právní úprava bytových družstev je jednak obecná pro všechna družstva (§§ 552 až 726 ZOK), speciální pro bytová družstva (§§ 727 až 757 ZOK), ale také pro úpravu nájemních vztahů, kde se odkazuje na stanovy bytového družstva a občanský zákoník (§ 741 odst. 1 ZOK a § 2240 zákona č. 89/2018, občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

Nájemné

Nájemné v bytových družstvech svým charakterem odpovídá příspěvku na správu a domu ve společenství vlastníků jednotek. Tomu nasvědčuje nejlépe skutečnost, že i sami mnozí vlastníci jednotek hovoří o platbě „nájemného“, jakkoliv nejsou v pozici nájemníků.

Právní úprava v ZOK je strohá, stanoví pouze, je nájemné obsahuje toliko účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů (§ 744 ZOK). Na stanovení nájemného spojeného s užíváním družstevního bytu má člen družstva nárok (viz § 724 odst. b) ZOK).

Obecně tak platí, že povinnost hradit nájemné bude podrobněji upravena ve stanovách bytového družstva (§ 731 odst. 1 písm. b) ZOK).

Při bližším pohledu lze nalézt ve struktuře nájemného stejné položky jako v případě společenství vlastníků jednotek (odměna statutárnímu orgánu a správci či správní firmě, pojištění domu, provozní náklady). Shodná je i tvorba dlouhodobých finančních prostředků na opravy a údržbu bytového domu. V tomto případě sice není použit pojem „společné části bytového domu“ (bytové družstvo je totiž vlastníkem celého domu, tj. včetně bytů), ale v praxi tomu tak bude a dlouhodobé prostředky se budou používat k opravám společných částí domu.

Výjimku představují položky „daň z nemovitosti“, tu totiž musí hradit vlastník nemovitosti, a proto jí v případě společenství vlastníků jednotek hradí sami vlastníci jednotek, u bytového družstva je součástí nájemného a daň z nemovitosti hradí bytové družstvo z vybraných prostředků od svých členů. Druhou výjimkou jsou náklady na splacení úvěru na pořízení bytového domu (často označováno jako „anuita“ či „anuitní splátka“). Člen bytového družstva se totiž podílí prostřednictvím nájemného na splacení úvěru bytového družstva, který sloužil k pořízení bytového domu (nerozhoduje, zda vlastní stavbou či jeho koupí jako novostavby, případně jako starší stavby, např. v rámci privatizace bytového fondu).

Náklady na služby

Člen družstva – nájemce je povinen hradit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby). Také v tomto směru je člen družstva v podobném postavení jako člen společenství vlastníků jednotek. I člen družstva – nájemce má právo na vyúčtování služeb poskytovatelem, kterým je bytové družstvo, ovšem právo je založeno výhradně na zákoně č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (tzv. zákon o službách, dále jen „ZoS“).

Rozpočet a plán oprav

U bytového družstva o rozpočtu chybí zmínka v právních předpisech na rozdíl od společenství vlastníků jednotek. Pokud se tedy používá, může mít opět rozdílné chápání, jednou jako rozpočet samotné právnické osoby, jednou jako rozpočet bytového domu. Podobně je na tom plán oprav. Povinnost ho sestavovat či schvalovat není nijak upravena a bude záležet na stanovách či zvyklostech bytového družstva, zda a v jaké podobě ho připraví. O plánování oprav však více v dalších článcích tématu měsíce.

Členská schůze (družstva)

Kompetence ve finanční oblasti jsou dány především nejvyššímu orgánu bytového družstva – členské schůz, obdobně jako je tomu v případě společenství vlastníků, přičemž pro oba typy bytových korporací platí, že co není vymezeno do kompetence nejvyššího orgánu bytového družstva či společenství vlastníků zákonem nebo stanovami, náleží automaticky do kompetence statutárního orgánu.

Členská schůze z pohledu hospodaření rozhoduje zejména o:

• výši odměny představenstva, kontrolní komise a členů jiných orgánů družstva zřízených stanovami, pokud je oprávněna podle stanov tyto orgány nebo jejich členy volit a odvolávat,

• schválení řádnou, mimořádnou nebo konsolidovanou účetní závěrku, popřípadě mezitímní účetní závěrku,

• rozdělení zisku nebo úhradě ztráty.

Pozor však na skutečnost, že některá další rozhodnutí vyžaduje přímo zákon o službách – viz např. § 4 odst. 2 a 3, nebo § 5 odst. 2. Jde o rozhodnutí, která se však týkají výhradně rozdělení nákladů na služby, bude je však zapotřebí učinit na úrovni členské schůze.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay