Nesouhlas se slučováním bodů při hlasování v SVJ

SVJ vyhlásilo korespondenční hlasování (řádně svolané shromáždění nebylo usnášeníschopné). Protože nesouhlasím s hlasovacím listem (SVJ sloučilo 2 body hlasování, které byly původně samostatné a o nichž se domnívám, že by se o nich mělo hlasovat i nadále samostatně), napsala jsem tuto námitku předsedovi SVJ. Ten mně odpověděl, že mám sice pravdu, ale že o takto sloučených bodech se hlasovalo již loni, tudíž původní hlasovací list zůstal zachován a proběhlo hlasování. Ještě před ukončením hlasování jsem předsedovi SVJ odpověděla, že s hlasovacím listem nesouhlasím s dovětkem, ať SVJ bere tuto moji námitku jako protinávrh. Můj dotaz zní: Je postup SVJ správný? Nebo mělo SVJ nechat hlasovat o mém protinávrhu? Pokud ano, mohu zneplatnit hlasování, jakou formou, případně do kdy mohu uplatnit tuto námitku?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění stanov Vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Úvodem nutno zdůraznit, že postup jakož i celková úprava hlasování na shromáždění SVJ je obsažena ve stanovách společenství. Právě ze stanov je tedy nutno vycházet pro účely posouzení, zda průběh hlasování, byť se konalo mimo shromáždění – tedy per rollam – proběhl řádně.

K možnosti ochrany odkazuji na ust. § 1209 OZ, které upravuje práva přehlasovaného vlastníka jednotky prostřednictvím soudního přezkumu. K využití tohoto práva je však nutno naplnit podmínky tímto ustanovením předvídané.

Primárně se jedná o tzv. věcnou legitimaci vlastníka, čímž rozumíme skutečnost, že se tento vlastník účastnil hlasování (popř. neúčastnil z důvodu pochybení na straně společenství), hlasoval proti a dané usnesení bylo i navzdory tomu přijato. Dále lze využit přezkum soudu jen na případy „důležitého důvodu“. Dále je nutno, aby se předmět rozhodování shromáždění týkal toliko záležitosti související se správou domu a pozemku. Posledním omezením je omezení časové, tedy tříměsíční subjektivní prekluzivní lhůta, v níž může přehlasovaný vlastník návrh podle § 1209 OZ podat. Návrh lze tedy podat do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jinak jeho právo zaniká.

Odpověď – 2. část

U rozhodování mimo zasedání platí, že se koná, není-li svolané shromáždění způsobilé usnášet se. Tak tomu zjevně bylo právě ve Vašem případě. V rámci tohoto hlasování se však vždy rozhoduje, jak stanoví OZ, o týchž záležitostech, o nichž se mělo hlasovat na shromáždění. Ve Vašem případě tomu tak obsahově nejspíše bylo, změna však nastala v souvislosti se sloučením bodů k projednání, což by výsledky hlasování teoreticky mohlo ovlivnit.

Bohužel mi však pro komplexní posouzení není znám obsah oněch bodů jakož i další podrobnosti, tudíž je celou záležitost poměrně komplikované posoudit.

Obecně vzato se však domnívám, že by z Vaší strany bylo možno podat návrh soudu, přičemž ten by celou záležitost, jakož i platnost daného usnesení podrobil přezkumu. Je však třeba mít na paměti, že je třeba dodržet mimo jiné již zmíněnou podmínku, a to tu, že návrh musíte podat do tří měsíců ode dne, kdy jste se o rozhodnutí dozvěděla.

Stran průběhu hlasování a Vámi zmíněného protinávrhu uvádím, že právní předpisy tuto záležitost neupravují. Odkazuji tedy na stanovy Vašeho SVJ, kde by samotná procedura upravena být mohla, není to však pravidlem.

OZ však zná řešení pro případ, že chcete dodatečně projednat některou záležitost. K Vámi zmiňované záležitosti totiž můžete za splnění podmínek, jež vymezím níže, svolat shromáždění v případě, že k tomu budete mít podporu dalších vlastníků.

Odpověď – 3. část

Orgánem oprávněným svolávat shromáždění je obecně vzato statutární orgán, tj. předseda SVJ nebo výbor. Tento orgán je však povinen svolat shromáždění i na základě podnětu vlastníků jednotek majících alespoň čtvrtinu všech hlasů, přičemž se ale musí jednat alespoň o dva vlastníky jednotek.

V takovém případě musí předseda SVJ nebo výbor na pořad shromáždění zařadit záležitost, kterou tito vlastníci požadují projednat. To však pouze za předpokladu, že je k takové záležitosti navrženo usnesení nebo je zařazení této záležitosti na pořad shromáždění odůvodněno.

Pod takovou záležitostí si poté lze představit právě záležitost týkající se sloučení bodů, o nichž bylo dříve hlasováno samostatně a mělo by tomu tak být i nadále.

OZ však obsahuje úpravu i pro situace, kdy výbor na základě podnětu těchto vlastníků shromáždění nesvolá. V takovém případě mohou dle § 1207 odst. 1 OZ svolat shromáždění k zasedání sami vlastníci, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, a to na náklady SVJ. Tito pak musí dodržet všechny povinnosti svolavatele shromáždění (řádné zaslání pozvánky na zasedání atd.).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS