Může SVJ odmítnout poskytnout výpočty k vyúčtování záloh?

Jsme vlastníky bytu v bytovém domě. Od SVJ dostáváme každý rok vyúčtování. Protože ve vyúčtování jsou pravidelně chyby, chceme, abychom dostávali ke kontrole také celkové výpočty k vyúčtování (náklady na jednotlivé služby a jejich kompletní rozúčtování), a to je každoročně problém. Musíme o to opakovaně žádat, pak dostaneme nějaké nesrozumitelné výpočty. Mnohdy to trvá skoro celý rok, než nám to SVJ pošle, a vše je v pořádku. Letos si SVJ najalo jinou účetní firmu a bylo nám řečeno, že tato firma celkové výpočty k vyúčtování (náklady na jednotlivé služby a jejich kompletní rozúčtování) neposkytuje. Pokud prý kompletní rozúčtování vyloženě požadujeme, musíme si ho zaplatit. Jak jsme se zde dočetli, tak dle § 8 zákona č. 67/2013 Sb. je poskytovatel služeb (u nás SVJ) povinen výše žádané doložit na základě písemné žádosti do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období. Může SVJ skutečně odmítnout poskytnutí celkových výpočtů k vyúčtování záloh (náklady na jednotlivé služby a jejich kompletní rozúčtování) s odkazem, že to účetní firma nedělá? Je v pořádku, že bychom si nyní měli celkové výpočty k vyúčtování platit navíc? Může si SVJ dát do stanov, že celkové výpočty k vyúčtování nebude poskytovat? Jak máme správně postupovat, když chceme od SVJ tyto výpočty získat? Stačí poslat žádost na e-mail členovi výboru SVJ, který nám vyúčtování zaslal, nebo máme žádost zaslat na e-mail na adresu SVJ a nebo musíme žádost odeslat dopisem na adresu SVJ? Jak přesně žádost formulovat? Můžeme SVJ nějak donutit, aby nám náklady na jednotlivé služby a jejich kompletní rozúčtování bylo doručeno v přehledné formě a do 5 měsíců? Je zde nějaká finanční sankce vůči SVJ, pokud nedodá kompletní rozúčtování do stanovených 5 měsíců? Můžeme my např. přestat platit měsíční zálohy na energie a na konci zúčtovacího období bychom teprve poté, co dostaneme veškeré správné a kompletní podklady k vyúčtování, které nyní žádáme, doplatili celý nedoplatek, který vznikl neplacením záloh?

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „Zákon o službách“).

Na Váš první dotaz, tedy zda SVJ může odmítnout poskytnutí celkových výpočtů k vyúčtování záloh  s odkazem, že „to účetní firma nedělá“, uvádím následující.

Ust. § 8 v odst. 1 Zákona o službách stanoví, že „na základě písemné žádosti příjemce služeb je poskytovatel služeb povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů.“

Ve vztahu ke shora uvedeným dokumentům, resp. informacím, lze uvést, že argument, že účetní firma tyto služby neposkytuje, je irelevantní ve vztahu k povinnosti SVJ Vám tyto podklady poskytnout. Za předpokladu, že SVJ tuto svou povinnost nesplní, tak se tím dostává do prodlení s plněním povinnosti stanovené ve shora uvedeném ustanovení Zákona o službách. Současně dle ust. § 13 odst. 1 Zákona o službách platí, že jestliže poskytovatel služeb „nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování, je povinen zaplatit příjemci služeb pokutu ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat.“ Výše pokuty činí, za předpokladu, že si SVJ neujednalo jinou výši, 50,- Kč za každý započatý den prodlení.“

Odpověď – 2. část

Jestliže Vám SVJ sdělilo, že pokud chcete poskytnout dokumenty, resp. informace obsahující náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování, tak za to musíte uhradit poplatek, jedná se, dle mého názoru o nezákonný požadavek, neboť Zákon o službách žádnou poplatkovou povinnost příjemci služeb neukládá. Navíc cenu za služby, které pro SVJ poskytuje účetní firma, je povinno hradit SVJ.

V případě, že by bylo do stanov SVJ vloženo ustanovení týkající se možnosti SVJ neposkytnout příjemci služeb shora uvedené podklady, resp. informace, jednalo by se o ustanovení v rozporu se zákonem, konkrétně Zákonem o službách.

Co se týče formy žádosti o řádné vyúčtování, tak bych doporučoval zaslat doporučeně dopis (žádost) prostřednictvím poskytovatele poštovních služeb adresovaný SVJ. Za předpokladu, že byste žádost chtěli poslat e-mailem, tak obecně z judikatury soudu vyplývá, že by takováto žádost musela být opatřena elektronickým podpisem odesílatele. Nicméně pokud u Vás dochází pravidelně ke komunikaci s členy výboru prostřednictvím e-mailu, lze dle mého názoru odeslat žádost na e-mail člena výboru, který Vám doručil vyúčtování.

Co se týče formulace žádosti, tak bych doporučoval v žádosti uvést, že požadujete doložení údajů o nákladech na jednotlivé služby, způsobu jejich rozúčtování, způsobu stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle Zákona o službách, popř. že požadujete, aby Vám bylo umožněno pořídit si kopie takových podkladů.

V případě, že by Vám SVJ i nadále odmítlo poskytnout Vámi požadované údaje, připadá v úvahu domáhat se splnění této povinnost u soudu, tedy žalovat SVJ.

Odpověď – 3. část

Na Váš poslední dotaz, zdali je možné zálohy na služby neplatit a až po řádném vyúčtování na konci zúčtovacího období zaplatit celý nedoplatek, jsem nucen Vám sdělit, že takovéto jednání by odporovalo právním předpisům.

Vy jakožto příjemce služeb máte obecně povinnost platit zálohy spojené s užíváním bytu, a to podle ust. § 1181 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a poskytovatel služeb má oprávnění po Vás zálohy na úhradu nákladů za služby požadovat s ohledem na ust. § 4 odst. 1 Zákona o službách.

Stanovení výše záloh a forma jejich placení je pak zásadně na dohodě mezi poskytovatelem a příjemcem služeb, tedy Vámi a SVJ, potažmo o ní rozhodně SVJ.

Shora uvedené však neplatí ve vztahu k úhradě případného nedoplatku vyplývajícího z vyúčtování, neboť splatnost takového nedoplatku (obdobné platí i pro přeplatek) může nastat až v případě, že bude příjemci služeb doručeno řádné vyúčtování. Poté platí, že finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát,, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNER