Téma: Správa bytových domů

Správa jednotky ve spoluvlastnictví více osob (VI)

Troufnu si na úvod konstatovat, že otevíráme společně velmi obtížnou kapitolu, ve které praxe často nebývá zcela v souladu s teoretickými předpoklady. Zkusme se tedy blíže podívat na nejrůznější situace správy bytového domu formou společenství vlastníků jednotek.

Výchozím ustanovením je § 1194 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), který definuje společenství vlastníků jako právnickou osobu založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku, přičemž při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.

Souvisí s tím dále definice správy domu a pozemku, která zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu (§ 1189 odst. 1 OZ).

Z takto úzkého vymezení kompetencí společenství vlastníků jednotek vyplývá, že je mu svěřena výhradně správa společných částí domu a pozemku, že není oprávněna spravovat jednotky, byť by byly ve spoluvlastnictví výlučně členů společenství vlastníků jednotek. Nemůže se tak stát ani na základě udělení plné moci.

Připomeňme si, že společnými částmi nemovitosti jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání (§ 1160 odst. 2 OZ).

Platí, že se při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám určí a popíšou společné části bytového domu se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky (§ 1166 odst. 1 písm. b) bod 2. OZ).

O jaké může jít situace v praxi správy bytových domů? Bude to hodně závislé na volbě koncepce prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám. Asi nejtypičtějším příkladem budiž například garážové patro s parkovacími stáními v bytovém domě, které může být vymezeno buď jako jednotka ve spoluvlastnictví více vlastníků – uživatelů parkovacích stání, nebo jako společná část domu určená výhradně některým vlastníkům jednotek – uživatelům parkovacích stání k výlučnému užívání.

V prvém případě půjde o standardní správu jednotky, která náleží více spoluvlastníkům mimo kompetenci společenství vlastníků jednotek, ačkoliv se tak v praxi často děje. Pro správu jednotky se použijí pravidla obecné správy společné věci (§§ 1126 až 1139 OZ). Spoluvlastníci by si měli zvolit správce společné věci (garážové jednotky). Je otázkou, zda bude správce společné věci současně také společným zástupcem, zmocněným spoluvlastníky garážové jednotky k výkonu jejich práv vůči osobě odpovědné za správu domu (viz § 1185 odst. 2 OZ). Může, ale nemusí jít o stejnou osobu. To bude praktické především v situacích, kdy bude správou společné věci zvolen tzv. operativní správce společných částí bytového domu.

V případě, že je námi vybraný příklad garážového patra vymezen prohlášením jako společná část bytového domu s určením výhradního užívání určitým vlastníkům jednotek, pak správa takové části bytového domu náleží společenství vlastníků jednotek, neboť jde stále o společnou část nemovitosti. Skutečnost, že užívání takto vymezených společných částí je umožněno jen některým vlastníkům jednotek – uživatelům parkovacích stání, by měla být promítnuta do pravidel pro přispívání na správu domu a pozemku. Standardně se vlastníci jednotek podílí na správě společných částí v poměru odpovídajícím jejich podílům na společných částech. V prohlášení však může být určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklady (srovnej § 1180 odst. 1 OZ).

K uvedené problematice je vhodné na závěr taktéž odkázat na stanovisko k provádění správy jednotek ve spoluvlastnictví SVJ, publikované na webových stránkách Ministerstva pro místní rozvoj České republiky.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay