Téma: Správa bytových domů

Profesionální předseda (V)

Pro výkon funkce statutárního orgánu ve společenství vlastníků jednotek i v bytovém družstvu platí hodně podobná pravidla, která se liší především tím, že v bytovém družstvu může být členem statutárního orgánu toliko člen bytového družstva na rozdíl od společenství vlastníků jednotek, kde může být výkon této funkce svěřen i nečlenovi korporace.

Statutární orgány obou bytových korporací (SVJ a BD) můžeme rozdělit podle jejich počtu na kolektivní a individuální. V prvním případě jde o výbor společenství vlastníků jednotek, resp. o představenstvo bytového družstva, ve druhém pak o předsedu společenství vlastníků jednotek nebo bytového družstva (zde se funkce jmenuje stejně). Rozdílem mezi oběma právními formami bytových korporací je, že zatímco společenství vlastníků je ponecháno na úvahu, jak početný statutární orgán zvolí, v případě bytového družstva je to dáno zákonem. Jen v případě, že družstvo má méně než 50 členů (tj. nejvýše 49 členů), lze stanovami určit, že je statutárním orgánem předseda družstva.

Právě shora zmíněná podmínka členství v bytovém družstvu je častou komplikací při volbě třetí osoby členem jeho statutárního orgánu. Je-li obligatorní povinností volit představenstvo, pak by ke zvolení bylo zapotřebí nejprve přijmout do družstva jako nebydlící členy družstva hned trojici osob. To bývá komplikací pro právnické osoby, pro které je zpravidla velkou překážkou vstup do bytového družstva za účelem výkonu funkce jeho statutárním orgánem. Podobně to však platí i o výkonu funkce předsedy bytového družstva v malém bytovém družstvu.

Naopak ve výkonu funkce statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek tato překážka odpadá.

Z formálního hlediska je přitom zapotřebí, aby právnická osoba, je-li členem voleného orgánu jiné právnické osoby, zmocnila fyzickou osobu, aby ji v orgánu zastupovala, jinak právnickou osobu zastupuje člen jejího statutárního orgánu (§ 154 zákona č. 89/2012, občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „OZ“). To je v drobné kolizi s rejstříkovým zákonem, který stanoví, že se do veřejného rejstříku, je-li členem statutárního orgánu právnická osoba, zapíše také jméno a adresa místa pobytu, popřípadě také bydliště, liší-li se od adresy místa pobytu osoby, která právnickou osobu při výkonu funkce zastupuje (§ 25 odst. g) zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob a o evidenci svěřenských fondů, ve znění pozdějších předpisů.

V poslední době lze zaznamenávat rostoucí trend pověřování třetích osob funkcí statutárního orgánu (občas je zmiňován pojem „profesionální předseda“). To však nemusí platit doslova. Fakticky lze totiž v případě společenství vlastníků jednotek postupovat tak, že třetí osobu zvolí předsedou společenství vlastníků jednotek, nebo členem výboru jako vícečlenného orgánu, ať již jako předsedu, či v jiné pozici, často s dovolbou dalších členů z řad vlastníků jednotek, kteří pak plní spíše konzultační a kontrolní roli.

V podobných případech bývá samozřejmě hlavním úkolem pro zvoleného nečlena společenství vlastníků jednotek organizovat a řídit jednání statutárního orgánu, jde-li o kolektivní orgán, jednat za subjekt navenek a zajišťovat činnosti spojené se správou a provozem bytového domu. Přitom bývá obvyklé, že část činností je svěřena rozhodnutím shromáždění vlastníků osobě, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku (tzv. operativnímu správci). Na prvním místě to bývá vedení účetnictví, ale i další činnosti – nastavení dodávek energií a médií, jejich kontrola a průběžné hodnocení či revize.

Důvodů pro volbu třetí osoby statutárním orgánem je zpravidla víc. Mezi nejčastěji zmiňované patří obecně klesají chuť vykonávat tuto pozici v domě a obhajovat výsledky své práce před sousedy. Odměna za výkon funkce statutárního orgánu nebývá často adekvátní investovanému času. K tomu často přistupuje i nefinanční nedocenění ze strany ostatních členů společenství vlastníků jednotek.

Situaci postupně výrazně komplikují zpřísňující se pravidla a nároky na členy statutárních orgánů, kteří za výkon funkce odpovídají svým majetkem. Připomeňme si v této souvislosti, že, cituji: „Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky.“ (Viz § 159 odst. 1 OZ). Ke zkomplikování celé věci v posledních dvou letech navíc přispěla i situace s Covid-19 a často se měnícími opatřeními, přinejmenším komplikujícími rozhodování v bytovém domě.

Jak postupovat při výběru profesionálního předsedy? Není univerzálního postupu. Platí to, co obvykle platí pro jiná výběrová řízení. Dobře uvážit, komu chtějí členové bytové korporace svěřit organizaci správy a provozu svého domu. Zcela jistě by to měla být osoba, která je schopna nadstandardní komunikace se členy společenství vlastníků jednotek či bytového družstva. Vzhledem ke skutečnosti, že bude nakládat se svěřenými finančními prostředky subjektu, je vhodné uvážit její ekonomickou sílu i předpoklad seriózního a empatického chování a jednání, schopnost řešit případné konflikty s potřebnou dávkou asertivity. Určitě se vyplatí získat o fyzické či právnické osobě dostatek referencí od těch, kteří mu již podobnou roli svěřili.

Opačným směrem lze pouze doporučit, aby třetí osoba vykonávající roli statutárního orgánu dbala na větší komunikaci se členy korporace, na jejich informovanost, a to i o méně podstatných věcech, a strategická rozhodnutí činila i nad rámec stanov raději formou rozhodnutí nejvyššího orgánu subjektu – shromáždění či členské schůze. Otevřenější přístup mívá obvykle větší úspěch a bývá lépe hodnocen.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay