Právní poradna: Kdo platí výměnu oken v bytovém družstvu

Dva roky jsem členem bytového družstva a nyní jsem od BD obdržela výzvu na výměnu oken, která je ale spojena i s vyzděním celé lodžiové stěny. Na můj dotaz, že se jedná o majetek bytového družstva, jsem obdržela následující odpověď: „Předmětná výzva BD byla realizována na základě rozhodnutí VČS, a to proto, aby zbytek bytů, které doposud nemají provedenou výměnu oken či lodžiových stěn, tuto realizaci splnil, aby bylo možné začít připravovat zateplení domu. Vzhledem k tomu, že v minulosti ČS zamítla mnou navrhovanou rekonstrukci domu (kompletní výměnu všech oken a lodžiových stěn včetně zateplení domu), bylo následně přistoupeno k tomu, že si každý ve svém bytě tato okna či lodžiové stěny nechal vyměnit sám ve své režii. Proto je na Vás zajistit si firmu a nechat tyto práce provést ve své vlastní režii. Doporučuji provést současně vyzdění stěny a výměnu oken a úhrada je zcela jednoznačně na Vás. Připomínám jen povinnost dodržet podmínky stanovené pro provádění těchto rekonstrukcí, tedy i povinnost před zahájením prací složit na účet družstva kauci ve výši 10 000 Kč., která bude po skončení vrácena v plné výši za předpokladu, že nedojde ke vzniku škod na společném majetku.” Je rozhodnutí členské schůze (údajně z roku 2015) platné a může BD požadovat po nájemci úpravy nad rámec zákona, když stěna i okno je majetkem družstva? A navíc požadovat kauci pro případně způsobenou škodu, přestože stavebníkem by mělo být BD?

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění stanov Vašeho bytového družstva a nájemní smlouvu, kterou máte uzavřenou s bytovým družstvem, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech a zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Úprava práv a povinností člena bytového družstva, zejména těch spojených s užíváním družstevního bytu (tj. s nájmem družstevního bytu) je stanovena jednak stanovami bytového družstva, jednak nájemní smlouvou.

Z občanského zákoníku vyplývá, že nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Vámi zmíněná výměna oken, která je spojena i s vyzděním celé lodžiové stěny, zcela evidentně nespadá pod drobné opravy, a tedy pronajímatel Vám nemůže nařídit provést předmětnou výměnu. Jinak řečeno, členská schůze bytového družstva nemůže stanovit povinnost všem členům bytového družstva, aby na vlastní náklady provedli výměnu oken, resp. zhodnotili majetek bytového družstva.

Odpověď – 2. část

Současně vzhledem ke specifické povaze Vašeho případu, resp. vzhledem k tomu, že jste člen bytového družstva a s Vaším podílem je spojeno právo nájmu konkrétního bytu, je nutno však nahlížet na celou situaci i touto optikou.

Ve vztahu k Vašim právům a povinnostem vůči bytovému družstvu je nutno uvést, že jako člen máte povinnost podílet se na základním kapitálu družstva základním členským vkladem. Dále určí-li tak stanovy, může se člen podílet na základním kapitálu jedním nebo více dalšími členskými vklady. Dále ze zákona vyplývá, že o převzetí povinnosti k dalšímu členskému vkladu uzavře družstvo se členem písemnou smlouvu.

Z výše uvedené vyplývá, že teoreticky byste mohla zafinancovat výměnu oken, avšak takovým způsobem, že byste uzavřela s bytovým družstvem smlouvu o dalším členském vkladu, na základě které byste do bytového družstva vložila částku odpovídající nákladům na výměnu oken, přičemž o tuto částku by byla navýšena hodnota Vašeho podílu. Nicméně výměnu oken by v takovém případě zajišťovalo bytové družstvo.

Skutečnost, že ostatní členové provedli výměnu oken ve vlastní režii, není relevantní. I v tomto případě by totiž mělo dojít k finančnímu vypořádání těchto členů s bytovým družstvem.

Závěrem dodávám, že co se týče povinnosti složení kauce před plánovanou rekonstrukcí, tak tím, že Vám z nájemního vztahu neplyne povinnost provedení Vámi zmíněné úpravy bytu, tak Vám stejně tak neplyne povinnost složení kauce na účet bytového družstva.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay