Výpověď rodinným příslušníkům, kteří nemají nájemní smlouvu

Jsem novým vlastníkem domu, který jsem dostala darem. V tomto domě jsou cca tři roky nájemníci, kterým tam bylo umožněno bydlet bez uzavření nájemní smlouvy. Bylo tak učiněno jen ústní dohodou, a to že budou platit pouze spotřebované energie, nikoliv nájemné. Jedná se o rodinné příslušníky, kteří tam nemají trvalý pobyt. Nyní se situace změnila a já jako nový vlastník domu bych chtěla tyto nájemníky vystěhovat. Prosím o radu, jak v tomto případě mohu postupovat. 

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění ústně sjednané smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Zaprvé je nutné posoudit, o jaký smluvní vztah se v daném případě vůbec jedná, neboť z Vašeho dotazu vyplývá, že bylo sjednáno tzv. nulitní „nájemné“. Jelikož je jedním ze základních znaků nájmu jeho úplatnost, je otázkou, zda s danými „nájemci“ byl sjednán nájem nebo jiný smluvní vztah, typicky zápůjčka. Zde bude záležet na skutečnosti, zda ze strany „nájemnců“ bylo pronajímateli skutečně poskytováno jakékoliv protiplnění za užívání předmětných bytů, a to ať už v peněžité, či nepeněžité formě. V návaznosti na zjištění, o jaký smluvní vztah se jedná, bude možné posoudit možnosti vypovězení takového vztahu. Bez bližších znalostí však nejsem schopen tuto záležitost právně posoudit.

Pokud bychom dospěli k závěru, že se skutečně jedná o nájem, tak k tomuto uvádím následující.

Obecně z OZ vyplývá, že změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka (ust. § 2221 OZ) a dále, že strana nemá právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci (ust. § 2222 OZ). Dále platí, že pro nového pronajímatele například nejsou závazná ustanovení smlouvy, která si nájemce s původním vlastníkem bytu sjednali nad rámec zákona, ledaže by o nich nový pronajímatel věděl.

Pro stanovení postupu, jak vypovědět nájem předmětných bytů, bude stěžejní zjistit, co bylo mezi původním pronajímatelem a nájemci ujednáno, a to i ústní formou.

Předně je nutno zjistit, zda byl nájem sjednán na dobu určitou či neurčitou, přičemž od toho se odvíjí důvody, pro které pronajímatel může dát výpověď. OZ stanoví vyvratitelnou právní domněnku, dle které platí, že neujednají-li si strany dobu trvání nájmu nebo den skončení nájmu, tak se jedná o nájem na dobu neurčitou.

Odpověď – 2. část

Pokud bychom předpokládali, že se jedná o nájem na dobu neurčitou, máte Vy jako pronajímatel právo dát výpověď z důvodů uvedených v ust. § 2288.

K tomu dodávám, že jedním z výpovědních důvodů je dle písm. d) tohoto odstavce: je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Vzhledem k širokému pojetí tohoto výpovědního důvodu je pronajímateli dána relativně široká škála důvodů, pro které může nájem vypovědět. Nicméně to, co se dá považovat za obdobně závažný důvod, by musel posoudit jedině soud.

Pro Vás je dále podstatné, že dle ust. § 2286 OZ musí být výpověď písemná. Pronajímatel také musí nájemce poučit o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti soudem. Za předpokladu, že ze strany pronajímatele tyto podmínky nebudou splněny, je výpověď neplatná.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS