Právní poradna: Družstvo mi nechce povolit rekonstrukci bytu

Kupovala jsem družstevní byt s tím, že mi ho převedou do osobního vlastnictví. Všechno bylo splaceno, ale odmítli mi ho převést kvůli údajnému dluhu za rekonstrukci výtahu (která probíhala, až když jsem se nastěhovala), že musím počkat, až bude dluh splacen (ten dluh neměl nakonec splacen jiný vchod). Nyní ale družstvo vůbec nekomunikuje. Je nutná rekonstrukce ještě původního jádra, které už je prohnilé a bortí se, ale rekonstrukci mi také nepovolili, protože jsem nechtěla “jejich” doporučenou firmu, která by to provedla. Koupelna je maličká mini vana, WC a umyvadlo 2×2 m a kvůli tomu bych musela platit odbornou firmu a stavební plán rekonstrukce, ve kterém musí být i detailně rozepsáno, do jaké výšky budou kachličky apod. Zaslala jsem jim poštou doporučeně žádost (jejich formulář) o převedení do osobního vlastnictví i e-mail, ale nikdo neodpověděl a telefon tam nikdo nebere, ať volám kdykoliv. Potřebuji alespoň písemné zamítnutí (např. pro případ, že vytopím sousedy, až se to opravdu někde zbortí, o vadné staré elektrice ani nemluvím).

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika daného problému, zejména pak Vaši smlouvu o koupi podílu v bytovém družstvu a stanovy bytového družstva, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník(dále jen „OZ“) a zákona č. 90/2012 o obchodních společnostech a družstvech (dále jen „ZOK“).

Co se týče převedení družstevního bytu do Vašeho vlastnictví, tak z Vámi poskytnutých informací bohužel nelze jednoznačně určit, zda Vám právo na převod předmětného bytu do Vašeho vlastnictví vzniklo či nikoliv.

Předně je nutno vycházet ze znění stanov bytového družstva a z obsahu smluv, na základě kterých jste nabyla družstevní podíl, popř. z nájemní smlouvy, byl-li s družstevním podílem spojen nájem družstevního bytu nebo spojeno právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Dále bude podstatné, zda již došlo k rozdělení domu na bytové jednotky na základě prohlášení vlastníka, neboť bez toho nelze bytové jednotky převádět. V neposlední řadě bude nezbytné zjistit, zda se na Vámi zmíněný převod neaplikuje zák. č. 311/2013 Sb.

Praxe je taková, že některá bytová družstva mají právo člena bytového družstva na převod družstevního bytu do jeho vlastnictví vymezeno ve svých stanovách, příp. stanovené podmínky, za kterých členovi družstva toto právo vznikne. Pokud však stanovy žádné takové ujednání neobsahují, musí s rozdělením domu na bytové jednotky a s převodem družstevního bytu do vlastnictví člena bytového družstva souhlasit členská schůze jakožto nejvyšší orgán družstva. Jestliže členská schůze převod bytu neschválí, nelze převod bytu do tzv. osobního vlastnictví nijak nárokovat.

Jestliže jste s družstvem měla uzavřenou např. smlouvu o smlouvě budoucí o převodu bytu do Vašeho vlastnictví, popř. jinou smlouvu, ze které toto právo vyplývá, a došlo-li již ke splnění sjednaných podmínek pro převod, pak doporučuji písemně vyzvat bytové družstvo k převodu předmětného bytu. Z Vašeho dotazu vyplývá, že jste již toto udělala. V případě, že bytové družstvo nereagovalo, bude nezbytné se obrátit na soud s návrhem na nahrazení projevu vůle bytového družstva k uzavření převodní smlouvy.

Nicméně k tomuto doporučuji vyhledat odbornou pomoc advokáta a seznámit ho se všemi relevantními podklady.

Odpověď – 2. část

Ve vztahu k vadám a poškozením družstevního bytu uvádím, že v případě vlastnictví družstevního podílu je vlastníkem bytové jednotky bytové družstvo a jemu tedy náleží veškerá vlastnická práva z toho vyplývající. Vy (jakožto člen družstva) jste vzhledem k družstevnímu bytu pouze nájemcem a bytové družstvo pronajímatelem.

Jestliže je byt poškozen či se v něm nachází vady, které je třeba neprodleně odstranit, máte Vy jakožto nájemce právo poté, co o nich ihned informujete pronajímatele a ten je neodstraní bez zbytečného odkladu a řádně, právo vady odstranit a žádat náhradu odůvodněných nákladů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS