Podezření na bezdůvodné obohacování se

V souvislosti s ukončením nájmu jsme zjistili, že v minulém vyúčtování, kde jsme nevyužili možnosti reklamace, je navíc uvedena položka “náklady společenství”, která není ničím podložena, a podle našeho názoru se jedná o bezdůvodné obohacení pronajímatele. Lze takovou částku vymáhat po pronajímateli jako jeho bezdůvodné obohacení v rámci současného aktuálního vyúčtování služeb (zápočet pohledávek), případně lze podat žalobu na vydání bezdůvodného obohacení?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika daného problému, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a ze zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „Zákon o službách“).

Předně je nutné zjistit, jaké všechny náklady byly pronajímatelem zahrnuty pod pojem „náklady společenství“. V návaznosti na to lze posoudit, zda byl pronajímatel oprávněn po Vás požadovat úhradu této částky či nikoliv. Doporučuji tedy obrátit se na pronajímatele s žádostí o vysvětlení obsahu tohoto pojmu a doložení listin prokazujících výši těchto nákladů.

V případě, že by pronajímatel zahrnul pod pojem „náklady společenství“ náklady, které není po Vás oprávněn požadovat, a tedy jím vystavené vyúčtování by nebylo správné, nemohla by v takovém případě nastat splatnost daného vyúčtování, neboť nebyla naplněna zákonná podmínka včasného doručení řádného vyúčtování.

Vy, jakožto nájemce, máte v takovém případě právo požadovat po pronajímateli doručení řádného vyúčtování, přičemž svého práva se můžete domáhat i soudní cestou, a to bez ohledu na to, zda jste vůči tomuto vyúčtování uplatnil ve stanovené lhůtě námitky či nikoliv. K tomu podotýkám, že právo na doručení řádného vyúčtování se promlčuje ve lhůtě tří let.

Odpověď – 2. část

Obecně má nájemce, jakožto příjemce služeb, povinnost uhradit pronajímateli (poskytovateli služeb) pouze skutečně vynaložené náklady na jednotlivé služby. Pokud by se tedy ukázalo, že jste uhradil pronajímateli náklady na služby, které pronajímatel nebyl oprávněn Vám vyúčtovat, jednalo by se z jeho strany o bezdůvodné obohacení. Dle občanského zákoníku pak máte právo požadovat vrácení částky odpovídající bezdůvodnému obohacení, a to i případně soudní cestou.

Nicméně bez bližších znalostí daného vyúčtování nelze s jistotou určit, zda pronajímatel jednal oprávněně a zda nastala splatnost předmětného vyúčtování. S tím souvisí i otázka možného započtení vzájemných pohledávek.

V opačném případě, tedy za situace, kdy všechny náklady uvedené ve vyúčtování byl pronajímatel oprávněn vyúčtovat, nejednalo by se o bezdůvodné obohacení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS