Výměna garážového stání

Hledám odpověď na otázku, co je z právního hlediska potřeba udělat při výměně garážových stání v bytovém domě, kde bychom si chtěli vyměnit stání s jiným vlastníkem. Od developera mám informaci, že na katastr se tato změna nedává a že by měla stačit jednoduchá dohoda o tom, že si stání vyměníme, a následné nahlášení změny na výboru SVJ. Je to pravda?

Odpověď – 1. část

Vzhledem k tomu, že neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak povahu garážované stání, stanovy Vašeho společenství vlastníků ani prohlášení vlastníka, budu ve své odpovědi budu vycházet především z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Úvodem vymezuji, že odpověď na Váš dotaz se bude lišit v závislosti na tom, jak bylo předmětné garážové stání vlastníkem vymezeno v prohlášení vlastníka při rozdělení nemovitosti na jednotky.

Jsou zde tedy dvě možné varianty – buďto je garážové stání vymezeno jakožto samostatná nebytová jednotka nebo jako společná část (případně společná část ve výlučném užívání konkrétního vlastníka).

Nejprve bych se tedy zaměřil na situaci, kdy se bude jednat o společnou část domu, přičemž v tomto případě ke garážovému stání svědčí spoluvlastnický podíl jednotlivým vlastníkům jednotek. Dále předpokládám, že je v prohlášení vlastníka zaneseno, které stání náleží k užívání tomu kterému vlastníku, kdy toto vymezení označujeme jako výlučné užívání společné části.

Na tomto místě, vycházeje i z ustálené judikatury dodávám, že vyhrazení společné části domu nebo pozemku k výlučnému užívání některému z jeho spoluvlastníků je rozhodnutím, které souvisí se spoluvlastnickým vymezením a výkonem spoluvlastnického práva, a proto je lze učinit pouze postupem podle § 1169 o. z., tedy změnou prohlášení.

Odpověď – 2. část

Jinak to nebude ani v případě, že dochází ke změně v rámci užívání těchto výlučných částí. Dle ustanovení § 1169 odst. 1 OZ bude třeba písemného souhlasu vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne (tedy Vás a souseda, s nímž máte v plánu stání „zaměnit“) a následně je pro účinnost změny prohlášení nutné, aby jej schválili vlastníci jednotek, konkrétně většinou hlasů všech vlastníků jednotek. Protože se jedná o změnu prohlášení, zanesení do katastru nemovitostí se nevyhnete, a to v souladu s ust. § 1220 OZ ve spojení s ust. § 34 zákona o katastru nemovitostí.

Jinak by tomu bylo, pokud by stání nebyla ve výlučném užívání, to však z textace dotazu nevyvozuji, neboť jak sám uvádíte, chcete si je se sousedem vyměnit, tudíž byla místa pravděpodobně určena k výlučnému užívání jednotlivým vlastníkům.

Druhou možností je, že jsou garážová stání vymezena jakožto samostatné nebytové jednotky, kdy zde je postup ještě o něco složitější. Nevlastnil byste totiž spoluvlastnický podíl, ale tuto samostatnou jednotku, kdy by k záměně bylo mezi Vámi a sousedem třeba uzavřít smlouvu, na základě které byste si vzájemně umožnili užívání jednotky toho druhého. Pro úplnost však dodávám, že tato situace je v praxi méně častá.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNER