Kdy nájemce “musí strpět změnu bytu nebo domu”

Žiji v nájemním domě skládajícím se z několika garsonek a menších bytů. Až do nedávna jsme měli v suterénu vyčleněné dvě samostatné místnosti, jedna sloužila jako společná kuchyňka, druhá jako prádelna. Nedávno se majitelka rozhodla, že místnost s kuchyňkou přestaví na další obytnou jednotku a kuchyňskou linku proto přestěhovala do chodby mezi byty. Což nájemníkům samozřejmě značně zkomplikovalo vaření, stravování a skladování potravin. Nehledě ke zhoršenému pohybu v chodbě a přístupu k bytům. Zjistila jsem, že dle ustanovení § 698 odst. 1 má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel přes jeho upozornění neodstraní v bytě nebo v domě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje jejich užívání. Právo na přiměřenou slevu z nájemného má nájemce i tehdy, jestliže nebyla poskytována plnění spojená s užíváním bytu, nebo byla poskytována vadně, a jestliže se v důsledku toho užívání bytu zhoršilo. Ráda bych se zeptala, zda se uvedené ustanovení vztahuje i na naši situaci a co si mám představit pod formulací “přiměřená výše nájemného“.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že s ohledem na to, že neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění Vaší nájemní smlouvy, budu vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně z občanského zákoníku (dále jen „OZ“).

Dle ustanovení § 2259 OZ musí nájemce strpět změnu bytu nebo domu, pouze pokud to nesníží hodnotu bydlení a lze-li tuto změnu provést bez většího nepohodlí pro nájemce, v opačném případě může takovou změnu pronajímatel provést jen se souhlasem nájemce. Toto ustanovení vychází především z obecné povinnosti pronajímatele zajistit nájemci nerušený výkon jeho práv.

Toto ustanovení se vztahuje jak na prostory pronajatého bytu, tak i na společné části domu, které je nájemce z titulu užívání bytu taktéž oprávněn užívat, jelikož nemožnost užívání těchto prostor se dotýká i užívání samotného obytného prostoru. Zde záleží především na znění Vaší nájemní smlouvy, a to především, zda je v ní kuchyňka určena k užívání nájemníky či nikoliv.

Za předpokladu, že se na Váš případ výše uvedené ustanovení dá vztáhnout, měl pronajímatel před přemístěním kuchyňky na chodbu, kde způsobuje komplikace při vaření a při pohybu na chodbě, získat souhlas nájemců, kterých se tato změna dotýká. Bez takového souhlasu nebyl oprávněn takovouto změnu provést.

Odpověď – 2. část

Za situace, kdy již k takové změně neoprávněně došlo, budou nájemci zpravidla vznikat práva v rozsahu, v jakém byla dotčena způsobilost bytu k užívání. Nájemce by měl takovouto vadu oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit a pronajímatel je povinen ji v přiměřené době odstranit. V případě, že pronajímatel tuto vadu řádně neodstraní, může ji odstranit nájemce a žádat po pronajímateli náhradu odůvodněných nákladů nebo slevu z nájemného.

Závěrem dodávám, že Vámi citované ustanovení § 698 odst. 1 obsahoval dnes již neplatný zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, nicméně s účinností od 1. 1. 2014 je nájem bytu upraven v OZ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS