Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Prosím o informaci, zda mohu uspět u soudu ve sporu výpovědi ústní nájemní smlouvy mezi mnou a matkou. Rodiče, otec 84 a matka 82, vlastníci čtyř bytů v Praze (dva v pronájmu, jeden bezplatně v pronájmu druhému bratrovi) a rodinné vily v Českých Budějovicích, darovali tuto vilu loni prvnímu bratrovi s věcným břemenem trvalého užívání jednoho bytu, kam se též přestěhovali. V září 2020 otec umřel a já s mojí ženou, občankou Indonésie, jsme se vzhledem k pandemické situaci mohli vrátit do ČR až v prosinci s tím, že můžeme bydlet v bytě matky, který zůstal zařízený a prázdný, vzhledem k tomu, že nemáme vlastní bydlení, a uzavřeli jsme smlouvu s developerem na byt, který bude dokončen v prvním čtvrtletí 2023. Pro vyřízení žádosti ženy o dlouhodobý pobyt nám matka poskytla trvalé bydliště na adrese bytu, který užíváme. Dohodli jsme se, že budeme hradit veškeré poplatky spojené s užíváním bytu. Toto posléze zvýšila o požadavek 5000 Kč měsíčně navíc. Jak poplatky, tak 5000 Kč, posíláme od začátku pravidelně trvalým příkazem na její účet v ČS. Nyní nás žádá telefonicky o vystěhování z důvodu, že chce v dvougeneračním bytě 4+1 nějakou dobu bydlet. Domnívám se, že tak jedná pouze na nátlak bratra, který již dostal od rodičů dvě nemovitosti a rád by získal i tento byt. Podáním žádosti o dlouhodobý pobyt jsme se zavázali být trvale na této adrese, kam budou chodit kontroly, a to pravděpodobně po dobu šesti měsíců vzhledem k prodloužení vyřízení z důvodu pandemie. Matka si je též vědoma, že jsem z důvodu covidu přišel o zaměstnání a při mém věku 60 let je téměř nemožné si zaměstnání v ČR najít. Na to však nebere ohled s tím, že máme našetřeno, i když ví, že tyto úspory chceme použít k splácení vlastního bydlení. Podle OZ jsem si vědom oprávnění výpovědi nájemní smlouvy, rád bych znal názor právníků, zda se dá přinejmenším oddálit vystěhování, nejlépe do kolaudace našeho bytu.
Odpověď – 1. část
Dobrý den,
jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění Vaší nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).
Předně je nutno uvést, že z Vašeho dotazu explicitně nevyplývá, v jaké formě byla nájemní smlouva uzavřena, přičemž dovozuji, že byla sjednána toliko ústní formou. Tato skutečnost pak bude mít vliv na případné prokazování toho, co bylo vzájemně sjednáno, a co nikoliv.
Dále pak z Vašeho dotazu nevyplývá, zda byl nájem sjednán na dobu určitou či neurčitou, přičemž od toho se odvíjí důvody, pro které Vám pronajímatel může dát výpověď. OZ stanoví vyvratitelnou právní domněnku, dle které platí, že neujednají-li si strany dobu trvání nájmu nebo den skončení nájmu, tak se jedná o nájem na dobu neurčitou. Nicméně vzhledem k Vámi popsané situaci by bylo možné dovozovat, že Vám byl předmětný byt pronajat do doby, než budete schopni se nastěhovat do vlastního bytu.
Pokud bychom předpokládali, že se jedná o nájem na dobu neurčitou, může Vám pronajímatel dát výpověď z důvodů uvedených v ust. § 2288 odst. 1 a 2 OZ, přičemž jedním z těchto důvodů je také skutečnost, že má být byt užíván pronajímatelem. V takovém případě by činila výpovědní doba tři měsíce, přičemž výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.
Odpověď – 2. část
V případě, že bychom dovodili, že se jedná o nájem na dobu určitou, může pronajímatel, nedojde-li z Vaší strany k porušení povinností vyplývajících z nájmu v požadované intenzitě, vypovědět nájem pouze z důvodů uvedených v ust. § 2288 odst. 1 OZ. K tomu dodávám, že jedním z výpovědních důvodů je dle písm. d) tohoto odstavce: je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Vzhledem k širokému pojetí tohoto výpovědního důvodu je pronajímateli dána relativně široká škála důvodů, pro které může nájem vypovědět. Nicméně to, zda by se jednalo o obdobně závažný důvod, by musel posoudit jedině soud.
Pro Vás je dále podstatné, že dle ust. § 2286 OZ musí být výpověď písemná. Pronajímatel také musí nájemce poučit o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti soudem. Za předpokladu, že ze strany pronajímatele tyto podmínky nebyly splněny, je výpověď neplatná.
Závěrem dodávám, ačkoliv jsem přesvědčen, že o této skutečnosti víte, že jako nájemce máte právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy Vám výpověď došla.
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS
