Kdo může být předsedou SVJ

Bydlím v domě společenství vlastníků bytů a není mi jasné, kdo vlastně může vykonávat funkci předsedy výboru SVJ. Podle zákona to nemusí být vlastník bytu. Jak je to myšleno? Že nemusí ani bydlet v domě společenství? V naší obci je kancelář bytového servisu s technikem, který zajišťuje servis domů společenství. Před rokem se volil nový výbor a tak jako v jiných domech nebyl zájem o funkci. My, co bydlíme v domě již řadu let, víme, že výbor musí být. Tak se naše předsedkyně domluvila s technikem správy bytů a ten se nabídl, že by dělal předsedu. Cenu stanovil 160 Kč za byt měsíčně. Předsedkyně obešla všechny byty, všichni se podepsali (i já). A jak jsme se dozvěděli, tento pán dělá předsedu výboru v mnoha dalších domech v obci. Je to vůbec správné? To už by mohl dělat předsedu třeba některý z našich známých ze sousední vesnice. U nás to teď probíhá tak, že když je potřeba opraváře, něco nefunguje, někdo musí zavolat předsedovi výboru a technikovi servisu v jedné osobě. A tak se čeká, kdo to oznámí. Není to střet zájmů? Už jsem zjišťovala, jestli by vlastníci souhlasili s odvoláním předsedy a výbor bychom si zvolili z našich řad. Většina souhlasila. Ještě bych chtěla poznamenat, že zákon by měl pamatovat na to, že když vlastník prodává byt, měl by kupujícího informovat, že si kupuje byt v domě společenství vlastníků a že existují jeho stanovy. A snad i podepsat prohlášení, že je bude dodržovat a jednat podle nich. Zjistila jsem, že noví sousedé o tom nevěděli.

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění stanov Vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Dle platné právní úpravy je způsobilý být členem výboru SVJ kdokoliv, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný ve smyslu živnostenského zákona. To znamená, že členem výboru může být jakákoliv fyzická nebo právnická osoba, která splňuje tyto dvě podmínky, bez ohledu na to, zda je vlastníkem některého z bytů v domě či ne. Další podmínky pro výkon funkce člena výboru mohou být případně stanoveny ve stanovách SVJ, to však ve Vašem případě vzhledem k neznalosti Vašich stanov nemohu posoudit.

Pokud tedy ve Vašem případě vykonává funkci předsedy výboru technik bytového servisu, který není vlastníkem žádného z bytů v příslušném domě, tak je toto dle OZ v pořádku, pokud je tento technik zároveň svéprávný a bezúhonný ve smyslu živnostenského zákona.

K tomu je však nutné také uvést, že z OZ vyplývá, že kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Z toho mj. vyplývá i zákaz konkurenčního jednání tohoto člena. Jestliže je tedy Váš předseda výboru současně předsedou výboru i v jiných SVJ, lze to obecně charakterizovat jako konkurenční jednání. Nicméně bez bližších znalostí, zejména pak bez informace, zda Váš předseda splnil svou oznamovací povinnost vůči shromáždění, nemohu Vám dát zcela jasnou odpověď.

Závěrem dodávám, že jestliže Vám tento stav nevyhovuje, nic Vašemu SVJ nebrání si na zasedání shromáždění zvolit za předsedu výboru někoho jiného.

Odpověď – 2. část

Co se týká Vaší poznámky ohledně informování nových vlastníků bytů, že je v domě SVJ, ustanovení OZ zabývající se bytovým spoluvlastnictvím mj. stanoví, že vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu. Současně platí, že při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách za tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu, přičemž převodce má taktéž povinnost doložit nabyvateli vlastnického práva k jednotce potvrzení osoby odpovědné za správu domu, jaké má v době převodu dluhy.

Z výše uvedené vyplývá, že je povinností a i v zájmu obou stran informovat a být informován o existenci SVJ v daném domě, přičemž nový vlastník mohl a měl zjistit, že v daném domě vzniklo SVJ např. ze shora uvedeného potvrzení o dluzích, potažmo z veřejného rejstříku, kde jsou současně zveřejněny stanovy SVJ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS