Téma: Stavba a právo

Právo nezbytné cesty aneb Když se k nemovitosti nelze dostat jinak (V)

Nezřídka kdy nastávají situace, kdy vlastník nemovité nemůže užívat tuto věc z důvodu, že není spojena s veřejnou cestou. Předmětná věc se tak stává absolutně bezúčelná a nelukrativní. Z toho důvodu ustanovení § 1029 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“) umožňuje zřídit za náhradu nezbytnou cestu na pozemku souseda. Hlavní účel nezbytné cesty spočívá v umožnění užívání nedostupné nemovité věci.

Pojem nemovité věci uvedené v definici nezbytné cesty upravuje ustanovení § 498 odst. 1 občanského zákoníku. Těmito věcmi tak z legální definice nemovité věci nemusejí být pouze pozemky, ale například různé podzemní sklípky či jiné stavby se samostatným účelovým určením. Podmínka spojení předmětné nemovité věci a veřejné cesty je splněna, jestliže může vlastník nemovité věci touto cestou projet motorovým vozidlem.

Při povolování nezbytné cesty musí soud zvažovat konkrétní okolnosti případu. V úvahu tak musí vzít potřeby vlastníka nemovité věci a poměřovat je se zájmem vlastníka zatíženého pozemku. Nezbytná cesta totiž musí omezovat zatížený pozemek v co nejmenší možné míře. Soud následně může v souladu s ustanovením § 1029 odst. 2 občanského zákoníku zřídit nezbytnou cestu formou služebnosti. V takovém případě se následně nezbytná cesta zapíše do veřejného seznamu, tedy do katastru nemovitostí. Pokud ji soud nepřizná charakter služebnosti, do veřejného seznamu se nezapisuje. Mezi další charakteristické rysy nezbytné cesty řadíme úplatnost. Nezbytná cesta totiž může být sjednána pouze za úplatu či náhradu a popřípadě i za složení jistoty. Účel úplaty je kompenzovat vlastníkovi zatíženého pozemku ušlý zisk z povolení cesty a nahrazovat případné způsobené škody.

Zvláštní situace nastává v případě uvedeném v ustanovení § 1031 občanského zákoníku. Za situace zřízení umělé cesty na zatíženém pozemku je totiž povinností vlastníka nemovité věci, v jehož prospěch má být cesta zřízena, udržovat cestu v přiměřeném stavu. Rovněž je povinen tuto cestu sám zřídit. Zákon v několika případech výslovně uvádí, kdy nepovolí nezbytnou cestu. Mezi tyto případy řadíme situace, kdy škoda na nemovité věci převýší výhodu nezbytné cesty. Dále ten, který žádá o nezbytnou cestu si zároveň z hrubé nedbalosti či úmyslně způsobil nedostatek přístupu k nemovité věci sám. Posledním omezením je situace, kdy žádá osoba nezbytnou cestu pouze za účelem pohodlnějšího spojení. V případě, kdy je nemovitá věc obklopena několika pozemky, vede se nezbytná cesta pouze přes jeden z nich. Při výběru předmětného pozemku musí soud vzít v úvahu, který z těchto pozemků bude nezbytnou cestou nejméně omezen.

Nezbytná cesta z povahy svého účelu slouží pouze pro zajištění základní cesty k nemovité věci. Proto v případě, kdy se vlastník nemovité věci již bude moci dopravovat ke své nemovitosti jinak, soud nezbytnou cestu na návrh vlastníka zatíženého pozemku zruší. V souladu s ustanovením § 1035 občanského zákoníku platí pro účely vypořádání úplaty po zániku nezbytné cesty pravidlo, dle kterého se přijatá jistota vypořádává. Bude se tak například započítávat vůči případným škodám. To však neplatí o splatných či zaplacených úplatách za nezbytnou cestu. Tyto náleží v celé výši vlastníkovi zatíženého pozemku. Závěrem lze zhodnotit, že nezbytná cesta patří mezi velmi efektivní způsob řešení faktických terénních problémů vlastníka nemovité věci.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay