Téma: Stavba a právo

Podpora mladých rodin – výhrada zpětné koupě obce k pozemku (IV)

Výhrada zpětné koupě je, stejně jako předkupní právo, využíváno pro zajištění před spekulanty s pozemky. Opět se užívá v situaci, kdy obec v rámci rozšíření obyvatelstva obce podporuje mladé rodiny a nabízí jim koupi pozemku za sníženou cenu. Na rozdíl od předkupního práva není regulována veřejnoprávními normami. Kompletní problematiku výhrady zpětné koupě popisuje pouze zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jako „občanský zákoník“) v ustanoveních § 2135 a násl. Výhradu zpětné koupě si strany ujednají prostřednictvím tzv. vedlejších ujednání u kupní smlouvy. Občanský zákoník poskytuje smluvním stranám možnost odchýlit se od zákonné úpravy. Smluvní strany si tak mohou výhradu zpětné koupě široce modifikovat. S uzavíráním kupní smlouvy s ujednáním o výhradě zpětné koupě mezi obcí a fyzickou osobou nelze opominout fakt, že obec je orgán samosprávy. Z toho plynou důsledky v podobě větších časových průtahů s vyjednáváním o kupní ceně či jinými podmínkami. Následná realizace zpětné koupě poté může trvat delší dobu.

Při využití zpětné koupě kupujícím dle ustanovení § 2135 občanského zákoníku je kupující povinen převést předmět závazku na kupujícího za úplatu zpět. V praxi pak strany uzavřou druhou a téměř obsahově totožnou kupní smlouvu o převodu pozemku. Původní kupující musí prodávajícímu předat věc v nezhoršeném stavu. Zároveň platí zákonná domněnka, že plody z nemovitosti jsou samotným zpětným převodem vypořádány. Proto se stranám doporučuje sjednat si v původní smlouvě o převodu vlastnického práva k pozemku způsob případného vypořádání plodů a užitků.

Pokud si strany mezi sebou nesjednají lhůtu pro uplatnění zpětné koupě, pak v případě pozemku platí desetiletá lhůta pro uplatnění nároku. V rámci využití výhrady zpětné koupě musí původní prodávají pouze oznámit úmysl odkoupit věc zpět. Není tak třeba předkládat nový návrh smlouvy už při oznámení úmyslu odkupu. Výhradu zpětné koupě si mohou strany sjednat s věcněprávními i obligačními účinky. Nicméně pro obec je lepší, pokud je výhrada zpětné koupě zapsána ve veřejném seznamu. V takovém případě totiž zavazuje i případné další vlastníky, neboť se neváže výhradně na subjekty, ale vázne na pozemku jako takovém.

Pokud subsumujeme právní úpravu na právní vztah uvedený v nadpisu článku, pak musí vlastníkovi pozemku nahradit náklady, které vynaložil ke zlepšení stavu pozemku. Takovými náklady může být například zpevnění terénu. Totéž ale neplatí pro změny, které vlastník učinil ze záliby nebo pro okrasu. Pak obec hradí náklady co do výše zvýšení obvyklé ceny pozemku. Vlastník také nemá nárok na náhradu nákladů spojených s běžnou údržbou pozemku. Obec v důsledku toho nehradí vlastníkovi například benzín spotřebovaný při kosení trávy. Zákonodárce neopomněl zmínit ani ustanovení o náhradě škody. Když totiž vlastník pozemku zhorší jeho hodnotu, pak je v souladu s ustanovením § 2136 občanského zákoníku povinen nahradit obci vzniklou škodu. Ta se pak může projevit v nižší kupní ceně při zpětném prodeji.

Pro obec je zřízení výhrady zpětné koupě praktickým nástrojem pro usnadnění výkonu samosprávy. Prostřednictvím její realizace může vyřešit potíže s problémovými vlastníky pozemků, kteří obtěžují sousední pozemky. Rovněž dává obci možnost stavby obecně prospěšných zařízení či staveb. Jednou z podmínek při vyvlastňování stanovenou v ustanovení § 3 odst.1 zákona č. 184/2006 Sb., o vyvlastnění, v platném znění, je zákaz vyvlastnění, pokud účelu vyvlastnění lze dosáhnout mírnějšími prostředky. Tímto mírnějším prostředkem může být mimo jiné využití sjednané výhrady zpětné koupě. Ze své povahy se výhrada zpětné koupě považuje za vedlejší ujednání, které výrazně zlepšuje postavení prodávajícího.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay