Jak se počítá tříměsíční výpovědní lhůta

Ve smlouvě o nájmu mám podmínku, že můžu ohlásit výpověď s tříměsíční lhůtou až po uplynutí tří měsíců od začátku nájmu. Tím se efektivně prodlužuje výpovědní lhůta na sedm měsíců. Nikde jsem nebyl schopný dohledat, jestli to není protiprávní?

Odpověď – 1. část

Předně si dovoluji uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného právního vztahu, zejména znění nájemní smlouvy, budu se ve svojí odpovědi řídit toliko zákonnou úpravou, a to především občanským zákoníkem.

Princip autonomie stran umožňuje pronajímateli a nájemci se při sjednávání nájmu bytu a domu odchýlit od zákonné úpravy. Nájemní smlouva však nesmí obsahovat ujednání, která by zkracovala nájemcova práva.

Ve Vámi uzavřené nájemní smlouvě tedy uložená podmínka možnosti vypovězení nájmu ze strany nájemce až po uplynutí tří měsíců od začátku nájmu, je dle mého názoru ustanovením, které nepřiměřeně zkracuje práva nájemce, která jsou mu dána občanským zákoníkem.

Nepřiměřenost lze spatřovat například v situaci, že pokud byste chtěl vypovědět nájem z důvodu změny okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval, které je Vám zaručeno v ust. § 2287 § občanského zákoníku, tak byste takovou výpověď nájmu v případě platnosti podmínky obsažené ve Vaší nájemní smlouvě nemohl učinit první tři měsíce od vzniku nájmu.

Dle mého názoru tak stanovení takové podmínky v nájemní smlouvě je zdánlivé (tudíž se k této podmínce nepřihlíží a nevyvolává žádné právní následky), což vyplývá z ust. § 2239 občanského zákoníku, který stanoví zákaz ujednání povinnosti v nájemní smlouvě, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

Odpověď – 2. část

Ve Vašem případě je nepřiměřenost podmínky dána také tím, že je jednostranná, takže se vztahuje pouze na vypovězení nájmu ze strany nájemce, a nikoliv i ze strany pronajímatele. Zároveň k její nepřiměřenosti přispívá i tříměsíční výpovědní doba, kterou lze považovat za dostatečně dlouhou a není ji tedy potřeba takto uměle prodlužovat podobnými podmínkami.

Na základě výše uvedeného lze tedy shrnout, že k takové podmínce, která nájemci umožňuje vypovědět nájem až po třech měsících od začátku nájmu, se nepřihlíží a nemusí být tedy nájemcem dodržena.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS