Výměna kotle v městském bytě

Chtěli bychom požádat o vysvětlení nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Pronajímáme městské byty a smlouvy o nájmu uzavíráme s odkazem na toto nařízení. Máme případ, kdy je nutná oprava kotle plynového etážového topení, a to konkrétně výměna čerpadla, která bude stát cca 10 000 Kč. V § 4 jsou vyjmenovány drobné opravy v bytě, které hradí nájemce – v odstavci h) je uvedena i oprava kotlů na plynná paliva. Můžeme v tomto případě postupovat současně dle § 5 a limitovat finanční podíl nájemce do částky spoluúčasti 1 000 Kč? Nebo se toto vzájemně vylučuje a nájemce hradí i výměny součástí vybavení (např. kotlů) při opravách vyjmenovaných v § 4 v uvedeném případě celou částku, cca 10 000 Kč?

Jelikož neznám veškerá specifika Vaší nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy z nařízení vlády č. 308/2015 Sb. (dále jen „Nařízení“).

Uvedené nařízení vymezuje drobné opravy dvěma způsoby, jednak věcně (§ 4 Nařízení) a jednak podle výše nákladů na opravu (§ 5 Nařízení) u oprav, které nejsou zahrnuty v § 4 Nařízení. Nařízení dále stanoví roční limit oprav, který činí 100 Kč za každý metr čtvereční podlahové plochy bytu.

Podle ustanovení § 4 písm. h) uvedeného Nařízení oprava kotlů etážového topení na plynná paliva patří mezi drobné opravy a je tedy na nájemci, aby případnou opravu v celém rozsahu zajistil, respektive aby zajistil uvedení do stavu, ve kterém byl kotel pronajímatelem poskytnutý k užívání.

Pokud by však rámci opravy mělo dojít k výměně součástí kotle, konkrétně pak čerpadla, jsem toho názoru, že se nejedná o drobnou opravu. Podle ustanovení § 4 písm. i) Nařízení je nájemce povinen platit pouze za výměnu jeho drobných součástí, nikoliv zásadních součástí či dokonce za výměnu celého kotle.

Závěrem dodávám, že náklady na provedení opravy kotle a výměnu drobných součástí pak mohou v součtu i překročit částku ve výši 1 000,- Kč (nejvýše do uvedeného ročního limitu dle § 6 Nařízení).

Výměnu větších součástí, u kterých by náklady na jejich výměnu přesáhly 1 000,- Kč či dokonce výměnu celého kotle, jejíž cena by přesahovala 1 000,- Kč (pokud by byl stávající kotel neopravitelný), platí pak vždy pronajímatel.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS