Rozdělení nákladů v SVJ

Prosím o Váš názor, zda takové rozdělení nákladů odpovídá zákonům a je možno ho předložit shromáždění ke schválení. Naše SVJ vzniklo ze zákona podle zákona o vlastnictví bytů v roce 2003. Bytové jednotky byly převáděny do vlastnictví postupně a v současné době jsou zde tři bytové jednotky + nebytový prostor ve vlastnictví družstva (nebyly dosud převedeny). U služby provoz výtahu, osvětlení společných prostor, umožnění příjmu RTV není žádným zákonem definována cena služby, tj. jaké náklady do ceny patří. Družstvo je osoba zajišťující některé činnosti správy domu a pozemku i účetnictví. Jako příklad dotazu uvedu službu provoz výtahu. Družstvo do ceny služby zahrnuje spotřebu elektrické energie a všechny náklady spojené s výtahem kromě rekonstrukce výtahu a výměny hnacího zařízení u výtahu. Kromě energie tedy započítává náklady na servis výtahu (mazání, čištění, odborná prohlídka, inspekční prohlídka, odborná zkouška, vyprošťování, výměna světel ve výtahu, výměna zrcadla v případě rozbití atd.). A protože vlastníci na shromáždění odhlasovali – za výtah budou platit vlastníci od 1. poschodí včetně – náklady se rozúčtují stejným dílem na jednotku. Všechny výše uvedené náklady zahrnuje do ceny služby a rozdělí je stejnou částkou na jednotku vlastníkům od 1. poschodí. Domnívám se, že tento postup není správný. Důvod: nařízení vlády 366/2013 Sb. v § 7 uvádí činnosti, které jsou zahrnuty do správy domu a pozemku: „provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu včetně změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání; týká se to také všech technických zařízení domu, jako společných částí…“ Krom jiného výtah, osvětlení jsou technickým zařízením domu a podle prohlášení jsou to společné části. Výtah byl postaven již při stavbě domu a v prohlášení je uveden jako společná část domu. Každý vlastník jednotky je nejen vlastníkem jednotky, ale je zároveň spoluvlastníkem společných částí domu a společných technických zařízení domu. Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem (§ 1194 NOZ). Společenství vlastníků nepečuje o svůj majetek, ale o majetek členů společenství. Určení společných částí v prohlášení odpovídá na otázku, kdo hradí náklady na údržbu, opravy, stavební úpravy atd. jsou hrazeny z příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku a jsou rozdělovány podle spoluvlastnických podílů. Zákon o službách č. 67/2013 Sb. v § 2 odst. d) uvádí „nákladem na služby podle tohoto zákona nejsou revize zařízení a součástí domu a odpisy domu, popřípadě další podobné položky“. Pojem revize však není definován. Může to být jakákoli prohlídka, revize, kontrola prováděná odborným pracovníkem firmy, který je odborně vyškolen a k tomu zmocněn. Společenství vlastníků jednotek uzavírá servisní smlouvu s firmou, která zajišťuje všechny činnosti spojené s péčí o výtah za účelem zajištění co nejvyšší bezpečnosti výtahu. Na základě výše uvedeného se domnívám, že všechny činnosti spojené s technickým zařízením domu jako společnou částí spadají do správy domu a pozemku a jsou hrazeny z příspěvků na správu domu a pozemku a musí na ně přispívat všichni vlastníci jednotek jako spoluvlastníci společné části podle spoluvlastnického podílu. A proto pouze spotřeba elektrické energie tvoří cenu služby, hradí se ze záloh na služby a hradí ji pouze vlastníci, kteří výtah používají, tj. vlastníci od 1. poschodí. Vlastníci, kteří výtah nepoužívají, se nepodílí pouze na nákladech za elektřinu. U dalších služeb, kde není stanovena cena, by to mělo platit obdobně.

Odpověď – 1. část

Předem bych rád uvedl, že bez bližších znalostní ujednání obsažených ve stanovách Vašeho společenství vlastníků jednotek a prohlášení mohu vycházet především z obecné právní právy, a to především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), dále z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., (dále jen „nařízení“), a také zákona č. 67/2013 Sb., (dále jen „zákon o službách“).

Je nutno zohlednit ust. § 1180 OZ, kde je uvedeno, že „vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech“, přičemž se přihlíží k umístění či třeba povaze společné částí. Správou domu a pozemku se rozumí „vše co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmech všech spoluvlastníků,… Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí“.

V nařízení se pak v ust. § 5 dočteme, že mezi společné části domu patří i zařízení sloužící i jinému vlastníkovi k užívání jeho bytu. Mezi ně patří například výtahy ve společných částech, autovýtahy nebo vnější požární schodiště. Z ust. § 7 nařízení poté vyplývá, že mezi činnosti týkající se správy domu a pozemku spadá zejména provoz, údržba, opravy.

Ačkoliv jste správně uvedla, že se mezi cenu za služby neřadí náklady na revize zařízení, tak v ust. § 3 odst. 1) zákona o službách je explicitně uvedeno, že mezi služby patří mimo jiné i provoz výtahu a podle odst. 2) stejného paragrafu si rozsah poskytovaných služeb poskytovatel služeb (SVJ) ujedná přímo s příjemcem (členy SVJ) nebo o něm rozhodne společenství.

Dále je ve stejném zákoně uvedeno v ust. § 5, že o způsobu rozúčtování rozhodne společenství, a pokud k tomuto nedojde, je zde podpůrně způsob rozúčtování uveden.

Odpověď – 2. část

Podstatné pro posouzení Vašeho případu je tedy zaprvé vymezení pojmu „provoz“ výtahu, jenž spadá dle shora uvedeného mezi služby. Z důvodové zprávy k předmětnému zákonu vyplývá, že za revize lze považovat například revize el. sporáků či revizi komínu. Z toho usuzuji, že pod pojem revize, ve smyslu uvedeného zákona, se má na mysli opakovaná, pravidelná a právním předpisem či jinou normou upravená revizní činnost (typicky se jedná o ČSN normy).

Z Vašeho dotazu vyplývající jednotlivé činnosti, které jsou ze strany SVJ zahrnuty do ceny služby, je nutno rozdělit dle shora uvedeného kritéria, a tedy dle mého názoru by mazání, čištění či výměna světel spadala pod pojem provoz výtahu. Naopak odborná prohlídka, inspekční prohlídka, odborná zkouška apod. by měla být podřazena pod pojem revize, a tedy nebýt součástí ceny služby. Vyprošťování či rozbité sklo by měla hradit dotčená osoba či škůdce. Zadruhé je podstatné rozhodnutí SVJ, resp. shromáždění.

Pokud tedy shromáždění SVJ svým rozhodnutím stanovilo určitý způsob rozúčtování včetně rozsahu služeb, jsem toho názoru, že takové ujednání má přednost. K tomu podotýkám, že z OZ také vyplývá, že je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl. Současně však zákon stanoví k podání takového návrhu soudu prekluzivní lhůtu v délce 3 měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl, či dozvědět mohl.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS