Zvyšování nájmu

Vím, že pro zvyšování nájmu je potřeba dodržet ust. § 2249 OZ, kde je stanoveno, že pronajímatel může navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného v daném místě s tím, že navržené zvýšení nesmí být v posledních třech letech o více jak dvacet procent. Jak se prakticky procento zvýšení pro dodržení § 2249 OZ počítá – k výši nájemného v nultém roce (v celém tříletém období)? Nebo k výši nájemného každého předchozího roku? Mohu tedy navrhnout zvýšení nájmu například takto: v prvním roce +10 % předchozího roku, v druhém roce + 5 % předchozího roku, v třetím roce +5 % předchozího roku? Výše stávajícího nájemného je hluboce pod srovnatelným nájemným v daném místě.

Předně je nutno uvést, že z občanského zákoníku vyplývá, že strany nájemní smlouvy si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. V případě, že si strany takto zvyšování neujednají, potažmo zvyšování výslovně nevyloučí, má pronajímatel právo nájemci v písemné formě navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud pronajímatelem navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních 3 letech, nebude vyšší než 20 %.

Z praktického hlediska jsem toho názoru, že se zvyšování nájemného počítá vždy k nultému roku. Znamená to tedy, že rozdíl nájemného v době tři roky před datem dojití návrhu na zvýšení nájemného a nájemného po navrženém zvýšení nesmí být větší než dvacet procent. Nájemné po navrženém zvýšení tak nemůže být vyšší než 120 % nájemného v době před třemi roky. Přihlíží se přitom k veškerým zvýšením nájemného, např. na základě jakékoliv dohody nebo na základě dohody podle ustanovení § 2250 občanského zákoníku.

Dále je potřeba mít na vědomí, že nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud.

Soud poté na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu, přičemž soud v takovém případě není limitován shora uvedeným limitem v výši 20 %.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS