Vyúčtování a zbytečné nedoplatky

Ve smlouvě máme stanovenou částku 4000 Kč s tím, že není uvedeno, kolik má majitelka stanovené zálohy na jednotlivé služby. Očekávali jsme celkové vyúčtování za všechny služby najednou, kdy by jednotlivé faktury odečetla od 48 tisíc Kč za rok, co jsme zaplatili, tak, jak jsme byli zvyklí v předchozím bytě. Jenže majitelka nám teď poslala vyúčtování za plyn a elektřinu, kde má nastavené až směšně malé částky, a žádá zaplatit nedoplatek do 14 dnů. Může to vůbec po nás žádat, když nemá rozepsané zálohy ve smlouvě, anebo musí doložit přeplatek/nedoplatek až po odečtení všech nákladů na užívání bytů, např. vody, tepla atd.?

Odpověď – 1. část

S ohledem na skutečnost, že neznám přesné znění Vaší nájemní smlouvy, tak budu ve své odpovědi vycházet z Vašeho dotazu a platné právní úpravy, tedy zejména ze zák. č. 67/2013 Sb., o poskytování plnění spojených s užíváním bytů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o službách“) a ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“).

Podle § 7 odst. 1 zákona o službách je pronajímatel povinen vyúčtovat nájemci skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby a toto vyúčtování mu doručit nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, přičemž zúčtovací období činí zpravidla kalendářní rok. Podle § 7 odst. 2 zákona o službách pak má pronajímatel povinnost uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.

Pokud pronajímatel výše uvedenou povinnost nesplnil, pak nejde o řádně provedené vyúčtování, které zapříčiňuje splatnost přeplatku nebo nedoplatků z něj vyplývajících, a smluvní strany (tj. v daném případě pronajímatel a nájemce) tak nejsou povinny jakkoliv takové vyúčtování finančně vypořádat. V takovém případě je na pronajímateli, aby nájemci předložil řádné vyúčtování, které bude naplňovat podmínky stanovené v § 7 zákona o službách.

Odpověď – 2. část

Z Vašeho dotazu jsem vyrozuměl, že Vám pronajímatelka předložila vyúčtování, které nenaplňuje veškeré zákonem požadované podmínky na vyúčtování služeb dle výše uvedeného ustanovení § 7 zákona o službách, proto Vám z takto stanoveného vyúčtování neplyne žádná povinnost na zaplacení případných nedoplatků.

Dále máte jako nájemce právo podat ke způsobu a obsahu vyúčtování pronajímatelce neprodleně námitky, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, přičemž pronajímatelka je povinna uplatněné námitky vyřídit nejpozději do 30 dnů ode dne jejich doručení.

Současně dle zákona o službách je pronajímatelka na základě písemné žádosti nájemce povinna nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit nájemci náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů.

V případě, že ze strany pronajímatelky nedojde včas k vypořádání námitek, popř. nesplní povinnost umožnit Vám nahlédnout, popř. vytvořit kopii shora uvedených podkladů, bude povinna Vám zaplatit pokutu ve výši 50,- Kč za každý den prodlení, pokud nebyla dříve dohodnuta jiná výše pokuty, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany.

V návaznosti na shora uvedené doporučuji podat proti předmětnému vyúčtování námitky a upozornit pronajímatelku na povinné náležitosti vyúčtování, které dle znění Vašeho dotazu ve Vašem vyúčtování absentují.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS