Fond oprav a děravá střecha

Jak máme postupovat, když naši sousedé odmítají platit poplatky do fondu oprav a nechtějí opravit střechu, která zatéká právě v našem bytě. Jedná se o bytový dům a 5 bytů, SVJ ale vůbec nefunguje, nevíme, kdo je předseda, žádné shromáždění neprobíhá.

Bez bližší znalosti Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ”).

Úvodem sděluji, že SVJ vzniká povinně v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Z Vašeho dotazu sice nevyplývá, že by se jednalo alespoň o čtyři různé vlastníky, pro účely odpovědi však budu předpokládat, že tomu tak je.

Nejprve si dovolím věnovat se druhé části Vašeho dotazu týkajícího se neustavených orgánů, neboť to souvisí taktéž s první částí Vašeho dotazu.

Před samotným založením společenstvím vlastníku platí, že správcem je ten vlastník jednotky, který má podíl na společných částech nemovitosti větší než nadpoloviční. Tento je poté povinen podat návrh na zápis SVJ do veřejného rejstříku nejpozději do 60 dnů od ztráty svého většinového podílu na společných částech nemovitosti, do devadesáti dnů pak musí svolat shromáždění vlastníků. Pokud by tak neučinil, může tak učinit kterýkoliv jiný vlastník jednotky. Pokud by k založení SVJ nedošlo, zůstal by správcem nemovitosti tento původní většinový vlastník.

Nyní je nutno odlišit jednotlivé orgány. Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění, které sestává ze všech vlastníků jednotek. Statutárním orgánem je poté výbor, ledaže stanovy určí, že je statutárním orgánem předseda společenství vlastníků.

Odpověď – 2. část

Pokud by nastala situace, že ke zvolení výboru na shromáždění nedojde, může kterýkoliv z vlastníků jednotek podat k soudu návrh na jmenování výboru soudem. Pokud tak žádný z vlastníků jednotek neučiní, jmenuje soud i bez návrhu opatrovníka SVJ, a to kdykoliv, kdy se při své činnosti dozví, že SVJ nemá statutární orgán. Opatrovníkem je zpravidla jmenován některý z advokátů uvedených v seznamu vedeném za tímto účelem soudem. Opatrovník je jmenován do doby, než dojde k zvolení řádného statutárního orgánu, přičemž nemůže být členy SVJ odvolán. Odměnu opatrovníka hradí SVJ, její výši stanovuje soud přiměřeně k okolnostem a zvyklostem.

V případě, že je shromáždění nezpůsobilé se usnášet, může se kterýkoliv z vlastníků jednotek obrátit na soud, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění k rozhodnutí předložena, tedy byla zařazena na pořad shromáždění uvedeném v pozvánce.

Ve Vašem případě se tedy jeví schůdnou právě varianta podání návrhu na jmenování výboru soudem.

Vrátím-li se k první části Vašeho dotazu, každý vlastník má povinnost přispívat na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech, nebylo-li určeno jinak. Pokud by ze strany některých vlastníků k pravidelnému přispívání nedocházelo, jedná se z jejich strany o porušení jejich zákonné povinnosti, čímž se dostávají do prodlení s úhradou a vůči SVJ jim vzniká dluh. Povinnost ohlídat pravidelné úhrady spadá do působnosti statutárního orgánu, tedy předsedy či výboru, přičemž pokud tito nesplňují svou povinnost, jednají v rozporu s péčí řádného hospodáře a hrozí, že budou muset nahradit škodu, která by nevymáháním dlužných částek SVJ vznikla.

Odpověď – 3. část

Samotnou kontrolu úhrad poté provádí buď SVJ samo nebo pro tyto účely může využít správcovskou či účetní společnost. Po zjištění, že některý z vlastníků platby nehradí, je vhodné jej nejprve vyzvat k nápravě, pokud k ní však nedojde, lze situaci řešit soudní cestou.

Co se týká použití finančních prostředků nashromážděných ve fondu oprav, bude záležet na úpravě působnosti shromáždění potažmo statutárního orgánu SVJ ve stanovách SVJ. Pokud by o rekonstrukci střechy mělo rozhodovat shromáždění, pak při hlasování má každý vlastník jednotky počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech. Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Dále je pro Vás podstatné, že OZ umožňuje, je-li pro to důležitý důvod, aby přehlasovaný vlastník jednotky navrhl soudu, aby o záležitosti rozhodl, přičemž návrh musí být soudu doručen nejpozději do 3 měsíců ode dne, kdy se přehlasovaný vlastník o rozhodnutí dozvěděl.

Závěrem však uvádím, že před samotným řešením situace související s neuhrazenými příspěvky na správu domu a pozemku, potažmo s využitím finančních prostředků z fondu oprav, by bylo záhodno nejprve vyřešit absenci orgánů SVJ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS