Téma: Novely občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích

Novela bytového spoluvlastnictví (III. část)

Práva a povinnosti vlastníka jednotky

Vlastník jednotky spravuje (nikoliv udržuje) svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu. Rozšiřuje se povinnost vlastníků jednotky udržovat a drobně opravovat společné části, a to nejen ty, které má k výlučnému užívání, nýbrž i ty, které se nachází uvnitř bytu (§ 1175 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“). V praxi půjde např. o vnitřní strany obvodových (nosných) zdí, rozvody ústředního topení či radiátory. Vlastník jednotky se tak při jejich údržbě či drobné opravě nemusí obracet na osobu odpovědnou za správu domu a pozemku (v praxi nejčastěji společenství vlastníků jednotek, resp. jeho statutární orgán). Naopak veškeré opravy všech společných částí nad rámec drobných oprav jsou nadále v působnosti osoby odpovědné za správu domu. Vlastník jednotky tak není z uvedených důvodů oprávněn např. vyměnit otopné těleso.

Velmi důležitým zpřesněním prošlo zpřesnění oznamovací povinnosti vlastníka jednotky, který má za povinnost uvést osobě odpovědné za správu domu a pozemku:

1. své jméno a bydliště,
2. jméno a bydliště osoby, které případně přenechal byl k užívání na dobu nikoli přechodnou a
3. počet osob, které budou mít v bytě domácnost.

Stejně tak bez zbytečného odkladu oznámí i změny uvedených skutečností (§ 1177 OZ). Dosud byl totiž povinen oznámit, že se stal vlastníkem. V případě krátkodobého užívání není třeba údaje poskytovat.

Aktuální kontakty a znalost počtu osob užívajících jednotku mohou být totiž důležitými faktory při řešení např. vyklizení bytu v důsledku živelní pohromy či jiné události. Stejně tak došlo ke sladění s dikcí § 12 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (zákon o službách), který sleduje počet osob z pohledu rozúčtování nákladů na služby.

Na uvedené ustanovení navazují doplnění § 1178 OZ, které upravují novou povinnost vést seznam vlastníků jednotek a dalších osob, kterým byly jednotky přenechány do užívání v rozsahu údajů vymezených v předchozím ustanovení. Seznam vede osoba odpovědná za správu domu a pozemku, zpravidla tedy statutární orgán společenství vlastníků jednotek. Současně se i nadále přiměřeně použijí i ustanovení OZ o seznamu členů spolku (§ 236 OZ v návaznosti na § 1221 OZ). Dalším pozměněným navazujícím ustanovením je následující § 1179 OZ, kde bylo výslovně doplněno oprávnění vlastníka jednotky na pořízení výpisů, opisů či kopií na svůj náklad při nahlížení do dokumentů osoby odpovědné za správu domu a pozemku.

Základním kritériem pro přispívání vlastníků jednotek na správu domu a pozemku je podíl vlastníka jednotky na společných částech, případně se zohledněním k výlučnému užívání společné části, je-li tak ovšem určeno v prohlášení (§ 1180 odst. 1 OZ). Toto kritérium se má měnit pouze rozhodnutím všech vlastníků jednotek a pouze změnou prohlášení. Proto se současně ruší zařazení tohoto pravidla v § 1214 OZ, kam bylo dosud nelogicky zařazeno. Ve prospěch tohoto kritéria hovoří i skutečnost, že jde o objektivní hledisko, kdykoliv ověřitelné z náhledu do katastru nemovitostí. Podobně zůstává zachován i základní klíč pro stanovení velikosti příspěvků určených na:

1. odměňování osoby, která dům spravuje, nebo
2. členů jejích orgánů,
3. na vedení účetnictví a
4. na podobné náklady vlastní správní činnosti.

Není-li v prohlášení stanoveno jinak, rozvrhnou se příspěvky na uvedené náklady na každou jednotku stejně (§ 1180 odst. 2 OZ), přičemž vymezení podobných nákladů vlastní správní činnosti zůstává tak, jako dosud rozvedeno v § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Jsou jimi zejména náklady:

1. na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek,
2. na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,
3. na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,
4. kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné, a
5. spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku.

Vypuštění lhůt pro vyúčtování záloh na plnění spojených s užíváním bytů (služeb) a pro vyrovnání přeplatků a nedoplatků z § 1181 je logickým ponecháním této úpravy do zákona č. 67/2013 Sb. kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (zákona o službách).

Upřesňuje se provádění stavebních úprav uvnitř bytu tak, že je vlastník jednotky povinen:

1. předem úpravy oznámit osobě odpovědné za správu domu a pozemku (§ 1182 odst. 1 OZ),
2. je povinen strpět ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, a to popřípadě i přístupem do bytu (§ 1182 odst. 2 OZ) a
3. oznámit předem podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě, nikoliv na dobu přechodnou (§ 1182 odst. 3 OZ).

Změny společných částí není vlastník oprávněn provádět. Pokud osoba odpovědná za správu domu a pozemku dojde k závěru, že by mohlo dojít k vážnému ohrožení společných částí, mohlo by to být důvodem k postupu podle § 2903 odst. 2 OZ. Lze totiž dovodit, že při vážném ohrožení svých práv se může ohrožený obrátit na soud, a to i pokud újma doposud nenastala, ale pouze hrozí. Soud může žalovanému uložit provedení konkrétních vhodných a přiměřených opatření k odvrácení hrozící škody. Změní-li vlastník jednotky společné části bez souhlasu osoby odpovědné za správu domu a pozemku, může se osoba odpovědná za správu domu a pozemku žalobou z rušené držby domáhat, aby se rušitel rušení zdržel a vše uvedl v předešlý stav. V případě poškození společných částí může osoba odpovědná za správu domu a pozemku uplatňovat právo na náhradu škody.

Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay