Jak řešit situaci, když jsem zůstala v nájmu sama, ale smlouva je i na partnera

Bydleli jsme s přítelem 3 roky v podnájmu. Smlouva na podnájem byla vedena na nás oba. Letos v dubnu jsme se rozešli a on se odstěhoval. Sepsali jsme dokument, že se vzdává přeplatků, nedoplatků a akontace a že podnájem přenechává jen mně. Informovala jsem pronajímatele, ale ten mi řekl, že smlouvu nelze ošetřit dodatkem. Jak tedy máme postupovat? 

Odpověď – 1. část

Předně uvádím, že bez bližších znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi na Váš dotaz vycházet zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „OZ“).

Na úvod jen poznamenám, že při posouzení Vaší situace budu vycházet z toho, že máte jakožto podnájemce uzavřenou podnájemní smlouvu s nájemcem s tím, že nájemce v bytě trvale nebydlí, tudíž byl pro vznik tohoto právního vztahu třeba písemný souhlas pronajímatele.

Na tomto místě je důležité odlišit, že zatímco nájemní vztah je vztahem převážně přímo mezi vlastníkem bytu (pronajímatelem) a nájemcem, podnájem je vztah, kdy nájemce bytu dále tento byt nebo jeho část poskytne do užívání další osobě – „podnájemci“. Účastníky smlouvy o podnájmu jsou tedy pouze nájemce a podnájemce, nikoliv vlastník bytu.

Rozdíl nájmu od podnájmu poté spočívá mimo jiné v tom, že na rozdíl od možnosti společného nájmu, jemuž se samostatně věnuje OZ, u podnájmu nehovoříme o „společném podnájmu“, pokud to nebylo přímo sjednáno v podnájemní smlouvě, ale hovoříme toliko o podnájemní smlouvě mezi více podnájemci.

Zde poté platí, že jednotliví podnájemci mají samostatné právo ke konkrétní části bytu či k celému bytu. Nejedná se zde tedy o společnou a nerozdílnou (solidární) zavázanost vůči pronajímateli (tzv. pasivní solidarita), což u společného nájmu znamená, že společní nájemci jsou povinni plnit jeden za všechny a všichni za jednoho. Nicméně bude záležet na ujednání ve vaší smlouvě.

Odpověď – 2. část

Podnájemní smlouva mezi více podnájemci se tedy vyznačuje tím, že je u jednotlivých podnájemníků uzavřena s nájemcem, a právě v interakci s ním, se podnájem ukončuje.

V dotazu zmiňujete pojem „pronajímatel“, přičemž není zcela jasné, koho tím skutečně myslíte. Pokud jste touto osobou myslela vlastníka bytu, tak tento nemůže změnit vaši smlouvu s nájemcem, jelikož není jeho smluvní stranou. Pokud jste však myslela „pronajímatelem“ nájemce, se kterým máte uzavřenou podnájemní smlouvu, jedná se o osobu, se kterou musí Váš přítel podnájemní vztah ukončit.

Předpokládám, že jste si s nájemcem v rámci podnájemní smlouvy taktéž upravili podmínky, za jakých lze podnájem ukončit, tj. zejména výpovědní důvody a výpovědní dobu.

Jak tedy vyplývá z výše uvedeného, je třeba, aby Váš bývalý partner ukončil sám za sebe podnájem s nájemcem, ať už výpovědí či dohodou s tím, že jeho výpovědí není dotčena Vaše smlouva o podnájmu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS