Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Novela bytového spoluvlastnictví (II. část)
Předkupní právo
Jedna z mála oblastí, kde doznala změny úprava navržená předkladatelem, který předvídal výjimku z obecného předkupního práva spoluvlastníků pro případy současného převodu spoluvlastnického podílu na jiné jednotce či podílu na nemovité věci funkčně související s nemovitou věcí. Zákonodárci se však nakonec přiklonili k obecné úpravě předkupního práva, tj. k úpravě §§ 1124 a 1125 OZ. Předkupní právo je tak omezeno na případy, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od začátku ovlivnit. Bylo tak zrušeno obecné předkupní právo, které činilo problémy při převodech např. podílů na garážových jednotkách s právem užívat parkovací stání.
Prohlášení a jeho změna
Základní diskusí pro změny právní úpravy prohlášení byla otázka funkce a povahy prohlášení ve vztahu k domu rozdělenému na jednotky a stanovám budoucího společenství vlastníků jednotek. Napříště má prohlášení sledovat existenci bytového spoluvlastnictví v jeho aktuální podobě ve věcech týkajících se jeho předmětu (zejména budovy, společných částí) a poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku, jsou-li tyto stanoveny odlišně od základního pravidla uvedeného v § 1180 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).
Prohlášení tak bude aktuálním stavem nemovité věci rozdělené na jednotky (vymezení bytu /nebytového prostoru/ a účelu jeho užívání, společných částí, výlučně užívaných společných částí, velikosti podílu na společných částech a v rámci přílohy rovněž podlahové plochy bytu), a to po celou dobu trvání bytového spoluvlastnictví. S tím souvisí i zjednodušení současného složitého třístupňového systému schválení změny prohlášení tak, aby mohla být lépe naplněna udržitelnost prohlášení v jeho aktuální podobě.
Z dosavadního ustanovení § 1166 OZ se vypustil odst. 2, kdy tedy stanovy společenství vlastníků jednotek budou napříště přijímány jako samostatný dokument, nikoliv jako součást obsahu prohlášení či smlouvy o výstavbě (viz vypuštění § 1170 odst. 2 písm. d) OZ). Z dosavadního textu totiž nebylo zcela zřejmé, nakolik byla pozdější změna stanov současně změnou prohlášení? Přitom platí, že nevzniklo-li společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí určená v prohlášení; bylo-li založeno společenství vlastníků a nejsou-li v prohlášení určena tato pravidla, použijí se na správu pravidla obsažená ve stanovách (§ 1191 odst. 1 OZ). Změna pravidel obsažených ve stanovách bude podléhat úpravě § 1201 OZ, zatímco pravidla obsažená v prohlášení se budou měnit postupem podle § 1169 odst. 2 OZ.
A právě změny prohlášení byly pojaty zcela nově (§ 1169 OZ). Platí, že dotýká-li se změna práv a povinností některého vlastníka jednotky ve vztahu k předmětu vlastnictví, musí takovou změnu písemně odsouhlasit. V případě většího počtu dotčených vlastníků platí, že musí souhlasit všichni, a to buď jednostranným právním jednáním, nebo společnou dohodou a/nebo kombinací obou variant.
K účinnosti takové změny je zapotřebí souhlas:
- většiny hlasů všech vlastníků jednotek a
- většiny všech vlastníků jednotek,
přičemž prohlášení může zpřísnit požadovanou většinu. Jde-li o dotčení všech vlastníků jednotek, kteří se musí vyjádřit, pak je další souhlas již nadbytečný (§ 1169 odst. 1 OZ). Jako příklad lze uvést například situace, kdy se všem vlastníkům mění podíl na společných částech, nebo když se všem vlastníkům bude měnit poměr výše jejich příspěvků na správu domu a pozemku.
Druhý odstavec citovaného ustanovení pak uvádí výčet změn, kdy je možné změnit prohlášení bez předchozího souhlasu dotčených vlastníků:
- změna společných částí, kterou se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky (typicky přístavba výtahů, změna účelu užívání společných částí (nikoli těch ve výlučném užívání) – například prádelna se změní na kočárkárnu, či rozšíření budovy se zachováním podílů vlastníků jednotek na společných částech),
- změna účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka (logicky nelze vlastníkovi jednotky na základě rozhodnutí ostatních vlastníků vnutit změnu účelu užívání jeho jednotky), nebo
- změna pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.
Současně se vypouští schvalování změn prohlášení z kompetence shromáždění vlastníků (viz zrušení dosavadního § 1208 písm. b) OZ a § 1208 písm. f (nově e) bodů 2 až 6 OZ bez náhrady). Společným důvodem pro obě změny působnosti shromáždění je skutečnost, že změna prohlášení je nadále řešena pouze speciálním komplexním ustanovením § 1169 OZ.
Upřesňující změnou je úprava znění § 1172 OZ, která je logickým promítnutím změny pojetí jednotky občanským zákoníkem, jejíž součástí je také podíl na společných částech bytového domu.
Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB
Foto: Pixabay
