Právní poradna: Kdo platí náklady na projekt, když se sousedka “rozmyslela” a nesouhlasí s rekonstrukcí

Na schůzi SVJ jsme si odhlasovali zateplení části našeho domu (štíty, části zdí, stropy v garážích a na půdě). Všichni přítomní se zateplením a s tím spojenou půjčkou od státu souhlasili, což stvrdili i podpisy. Oslovená firma udělala projekt a přišlo se na to, že k zateplení štítů je třeba stavební povolení. Stavebnímu úřadu nestačil zápis ze chůze SVJ a požaduje podpisy všech majitelů k vydání stavebního povolení, načež jedna z majitelek se „rozmyslela“ a souhlas nepodepsala, tudíž nemůže proběhnou zateplení oněch štítů a zdí. Může SVJ vymáhat náklady spojené s projektem po dané paní, která původně se vším souhlasila, ale souhlas se stavebním povolením odmítla podepsat? Postupuje stavební úřad dle zákona? 

Předem mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu, budu vycházet toliko z platné právní úpravy obsažené zejména v zákoně č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) (dále jen „stavební zákon“), a zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Obecně platí, že zateplení pláště stavby je stavební úpravou, která se považuje za změnu dokončené stavby. Pro stavební úpravy, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, kterými se nemění vzhled stavby ani způsob jejího užívání, které nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí anebo jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby, se nevyžaduje stavební povolení ani ohlášení.

Nicméně pokud ve Vašem případě je stavební povolení vyžadováno, je k žádosti o něj zapotřebí připojit souhlas ve smyslu ustanovení § 184a stavebního zákona. Tento souhlas udělují jednotliví vlastníci na shromáždění vlastníků jednotek, jelikož do působnosti shromáždění patří mj. rozhodování o opravě nebo údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení vlastníka, nepřesahují-li náklady částku stanovenou v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení“), potažmo nestanoví-li stanovy Vašeho společenství jinak, protože v takovém případě by stačilo, aby o dané věci rozhodoval statutární orgán Vašeho společenství vlastníků. Společnými částmi nemovité věci jsou dle nařízení mj. stěny, plášť domu či svislé nosné konstrukce.

Dle úpravy v občanském zákoníku je shromáždění vlastníků jednotek způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů.

Odpověď – 2. část

Pokud tedy shromáždění Vašeho společenství vlastníků přijalo rozhodnutí potřebnou většinou hlasů přítomných vlastníků stanovenou buď zákonem, popřípadě modifikovanou stanovami, neměly by být stavebním úřadem vyžadovány podpisy všech vlastníků jednotek.

Též je to z toho důvodu, že společenství vlastníků, resp. vlastnictví jednotek v bytovém spoluvlastnictví, je specifickou formou vlastnického rozdělení stavby, která spočívá předně v rozdělení stavby na jednotlivé bytové jednotky jako vymezené prostory a další části stavby, které jsou pro všechny jednotky společné. Teprve takto vymezené společné části stavby se pak dělí na ideální podíly ve vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek. Správu takto vytvořeného spoluvlastnictví pak vykonává právě společenství vlastníků, přičemž správou je i zajišťování údržby a oprav společných částí a též i jejich modernizace, tedy i rozhodování o zateplení stavby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS