Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Mám od 7/2017 nové nájemníky, smlouva na dobu určitou. Souhlasila jsem, že mohou mít jednoho psa. Oni jsou dva dospělí a dvě nezletilé děti. Jedná se o malý byt 2+kk 40m2. Matka pracující a otec, údajně, v invalidním důchodu. Od začátku jsou s nimi problémy v tom smyslu, že platili nájemné s několikadenním zpožděním. Přivedli do bytu další dva malé psy, přičemž jsem je několikrát vyzvala, aby tento stav redukovali zpět na jedno zvíře, protože tento byt není na takové množství osob a zvířat dimenzován. Navíc venčí kolem domu nebo v nočních hodinách, boucháním dveří a rámusem v nočních hodinách, pohybem tolika zvířat ruší ostatní obyvatele. Navíc nikdy předtím nebyl řešen problém, aby bylo neustále nakáleno v chodbách, přesto, že i dříve byli v domě pejskaři. V této chvíli mi již dluží více než 1,5 nájmu a dle našeho rozhovoru nebude mít na další nájmy finance. Domnívám se, že do nájmu šli s tím, že platit v budoucnu nebudou, protože jsem nyní zjistila, že je možnost za úplatu získat informace o případných exekucích z registru a následně zjistila, že mají nejméně 7 exekucí v běhu, první cca od roku 2013, o kterých mě neinformovali, jen stále tvrdili, že s nájemným nebude problém. Nabídla jsem dohodu na ukončení nájemního vztahu s tím, že dluh nebude narůstat, část pokryje kauce a zbytek doplatí. To bylo odmínuto a nakonec mi dala sama výpověď z nájmu. Tam je samozřejmě tříměsíční lhůta a tedy se dá předpokládat, že dluh naroste a je otázkou, zda nebudou dělat potíže s předáním bytu. Již nyní počítám za dlužné nájemné zákonné úroky z prodlení, ale nic si z toho nedělají. Já sama jsem na rodičovské dovolené a doplácet na cizí domácnost nehodlám, již nyní mi to činí osobní problémy. Předtím jsem toto nikdy řešit nemusela. Můj dotaz je: 1) pokud v průběhu výpovědní lhůty budou dlužit 3 nájmy, počítají se do této sumy i úroky? 2) mohu je v takovém případě vystěhovat dřív, než skončí výpovědní lhůta? 3) pokud neuhradí, podám žalobu na náhradu škody, ale co když na sebe vyhlásí bankrot (to mi bylo řečeno, že mají v plánu) jak se mohu domoci svých práv na dluh, žaloba na stát? 4) vzhledem k tomu, že se domnívám, že neplacení bylo zamýšleno, jaká je šance na podání žaloby pro spáchání podvodu? 5) je vhodné nájemníkům napsat dopis kde vše nastíním, abych měla v ruce i písemný důkaz, že na vše byli upozorněni (asi obálkou se zeleným pruhem, která je po 10 dnech považována za doručenou, pochybuji, že by šli na poštu nebo dopis převzali).
Úvodem mi dovolte uvést, že mi nejsou známa všechna specifika a přesný průběh vzniklé situace a ve své výpovědi vycházím toliko z obecné právní úpravy obsažené především v zákoně č. 89/2012 Sb., jímž se nájemní vztah řídí.
Podle něj platí, že nájem (stejně jako každý jiný závazkový vztah) vypovězený jednou ze stran končí uplynutím výpovědní doby. Během této doby náleží pronajímateli i nájemci všechna práva a povinnosti, které jim z nájemního vztahu plynou. Nájemce tak musí nadále platit nájemné a zálohy na náklady za služby. Pronajímatel naopak i nadále udržuje byt ve stavu způsobilém k bydlení tak, aby jej nájemce mohl řádně užívat. Zároveň pronajímateli stále náleží právo vypovědět smlouvu bez výpovědní doby pro zvlášť závažné porušení nájemcových povinností, přičemž nájem v takovém případě skončí účinností druhé výpovědi.
Pro výpověď nájmu požaduje zákon vždy písemnou formu. Pronajímatel musí ve výpovědi jednak uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti a jednak poučit nájemce o možnosti o jeho právu vznést námitku proti výpovědi.
Aby byla výpověď vůči druhé straně účinná, musí jí být výpověď doručena. Doručenou je výpověď okamžikem, kdy se dostane do sféry dispozice adresáta, tedy jakmile nabude adresát objektivní možnost seznámit se s obsahem projevu (není přitom nezbytné, aby se adresát seznámil s obsahem výpovědi). Za doručenou se tedy výpověď považuje okamžikem, kdy byla do schránky vhozena výzva k vyzvednutí zásilky, a to i v případě, že by si tuto zásilku nájemce posléze nevyzvedl.
Odpověď – 2. část
Co se týče dotazu, zda nastínit nájemci možnost skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby předem, pak uvádím, že nezbytným předpokladem okamžité výpovědi ze strany pronajímatele je neúspěšná výzva nájemci, aby v přiměřené lhůtě odstranil své závadné chování. Je otázkou, zda by měla výzva obsahovat jakousi pohrůžku o skončení nájmu okamžitou výpovědí, neboť občanský zákoník hovoří o „výzvě“, nikoliv o „výstraze“ jako předchozí právní úprava. Domnívám se však, že pro Vaši větší jistotu je vhodné ve výzvě uvést, že v případě neprovedení nápravy dáte nájemci výpověď bez výpovědní doby. K doručení této výzvy pak odkazuji na shora uvedené.
V případě, že pronajímatel nájem vypoví bez výpovědní doby, musí nájemce byt odevzdat bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu, a to ve stavu, v jakém jej převzal. Byt se považuje za odevzdaný v momentě, kdy pronajímatel obdrží klíče od bytu a nic mu nebrání v přístupu do bytu a jeho užívání.
I když tak neučiní nájemce dobrovolně, nemůžete nájemce bez dalšího vystěhovat svépomocí, neboť byste se tímto jednáním mohl dopustit spáchání trestného činu porušování domovní svobody, případně by měl nájemce právo požadovat náhradu jakékoliv škody, kterou byste mu pokusem o vyklizení způsobila.
Odpověď – 3. část
Jedinou cestou, jak vyklizení bytu dosáhnout, je podání žaloby na vyklizení. V řízení o vyklizení pak bude soud přezkoumávat, zda jsou naplněny všechny předpoklady k vystěhování, a teprve poté o vyklizení bytu rozhodne. Vedle vyklizení bytu se můžete soudní cestou domáhat i náhrady škody, která Vám vznikne v důsledku užívání bytu nájemcem bez právního titulu, a dále zaplacení neuhrazeného nájemného, a to včetně úroku z prodlení za každou jednotlivou splátku dlužného nájemného.
Nebude-li nájemce plnit některou ze soudem uznaných povinností, můžete se jejich splnění domáhat prostřednictvím exekutora. V případě, že dojde k úpadku nájemce, musíte pak tuto pohledávku vymáhat přihlášením své pohledávky v rámci insolvenčního řízení.
Co se týče trestněprávní roviny vzniklé situace, předně uvádím, že prostředky trestního práva by měly nastoupit jen v případě, kde jiné právní prostředky selhávají nebo nejsou efektivní. Přečin podvodu je trestným činem vyžadujícím úmysl pachatele, a proto je k jeho spáchaní nezbytné, aby úmysl pachatele neplatit nájem a tím způsobit škodu existoval již v době uzavření nájemní smlouvy.
K prokázání úmyslu, lze použít zejména dluhy pachatele, které existují již v době uzavření nájemní smlouvy. Jestliže uvádíte, že s ohledem na existenci svých dluhů nájemník musel vědět, že nebude nájem schopen platit, je možné uvažovat o podání trestního oznámení.
S ohledem na skutečnost, že je celá situace poměrně komplikovaná, doporučuji Vám vyhledat odbornou pomoc advokáta, který Vám se znalostí všech specifik doporučí další postup ve věci a bude Vám při řešení situace asistovat.
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS
