Krmení holubů a znečišťování fasády

Jsem majitelkou bytu v SVJ, byt se nachází ve 4. patře šestipatrového činžovního domu. Obyvatelky bytu v 5. patře, přímo nad námi, trvale (denně) znečišťují náš balkon a okna odhazováním pečiva – krmí holuby. Naše prostory jsou proto nepřetržitě znečišťovány jejich starými potravinami, holubím trusem, peřím, dochází i ke znečišťování fasády. Vedení SVJ se tímto problémem odmítá zabývat. Zápisy z členských schůzí, kde se tento problém probíral (situace vadí většině členů tohoto SVJ s výjimkou dotyčných znečišťovatelů), nám nejsou k dispozici (předtím po celá léta BD a následného SVJ byly zápisy vždy distribuovány všem členům). Mohu vás, prosím, požádat o radu, jak v této věci postupovat a zda je vedení SVJ povinno danou situací se zabývat, případně jak by mělo postupovat?

Bytové spoluvlastnictví, jak už sám název vypovídá, je zvláštní formou spoluvlastnictví spočívající ve spoluvlastnictví bytového domu a pozemku, na němž dům stojí, založené vlastnictvím jednotek. Tato jednotka vedle bytu, resp. nebytového prostoru zahrnuje také spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku.

Vlastník jednotky má mj. právo svůj byt svobodně spravovat a výlučně užívat jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Společnými částmi domu jsou mj. také obvodové stěny domu, okna včetně okenic nebo balkony (poslední jmenované pak jakožto společné části ve výlučném užívání).

Zároveň pak má vlastník jednotky povinnost udržovat nezávadný stav a dobrý vzhled domu, což platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání.

Z toho co v dotazu uvádíte, není úplně jasné, zda uživatelky bytu nad Vámi znečišťují pouze Vaši jednotku nebo také společné části. V každém případě však porušují zákonem stanovené povinnosti a zasahují do práv dalších vlastníků jednotky. Zásahu do těchto práv lze zabránit tzv. zápůrčí žalobou, na základě níž by soud uložil obyvatelkám domu zdržet se jednání, kterým neoprávněně zasahují do vlastnického práva k jednotce.

V případě, že by předmětné jednání zasahovalo pouze do Vašich práv, k podání žaloby jste legitimována pouze vy, za situace, že by se dotýkalo i společných částí domu, je legitimováno také samo společenství, jakožto osoba odpovědná za správu domu.

Odpověď – 2. část

Jestliže statutární orgán společenství zůstává v této věci nečinný, k řešení situace jej může vyzvat shromáždění svým usnesením, neboť statutární orgán musí jednat v souladu se zákonem, stanovami a usneseními nejvyššího orgánu společenství. V případě, že členové statutárního orgánu jednají v rozporu s některými z uvedených, musí nahradit případnou škodu a v krajním případě může dojít až k jejich odvolání.

Schůzi shromáždění svolává statutární orgán společenství tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka. Zároveň pak platí, že shromáždění musí statutární orgán svolat i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich; neučiní-li to, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami.

Co se týče zápisu ze schůze shromáždění, jeho vyhotovení musí zajistit statutární orgán společenství, a to do třiceti dnů od jejího ukončení. Každý člen společenství má právo nahlížet do zápisů ze zasedání za podmínek určených stanovami. Neurčí-li stanovy jinak, lze toto právo vykonat v sídle společenství.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PA