Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Ze tří nejčastějších způsobů pořízení vlastního bydlení jde o ten nejméně známý, populárnější je vlastnické či nájemní bydlení. V případě družstevního bydlení jde vlastně o kombinaci obou známějších forem bydlení se zásadní výhodou, že člen bytového družstva se nemusí postarat o sjednání úvěrových zdrojů. Výměnou za to je však skutečnost, že se stává členem korporace s právem nájmu jím vybraných prostor (zpravidla bytu, garáže či parkovacího stání anebo komory či sklepa). V posledních letech však prudce stoupá o družstevní formu bydlení (zejména u novostaveb) zájem, a to nejen ze strany těch, kteří řeší své bydlení, ale také například ze strany obcí, které hledají formu, jak zpřístupnit bydlení svým občanům, resp. jak efektivně využít v zásadě neziskového principu fungování bytových družstev.
Předtím si však ukažme, jak lze řešit financování staršího družstevního bytu. Často se setkáme s pojmem „prodej družstevního bytu“, jakkoliv nejde o prodej, nýbrž o převod družstevního podílu (podílu v bytovém družstvu), se kterým je spojeno právo nájmu konkrétního bytu či jeho příslušenství. Skutečnost, že nejde o koupi nemovitosti, totiž neumožňuje zřídit k ní zástavní právo. Proto se výrazně zužuje možnost, jak pořízení staršího družstevního bytu financovat.
Kromě vlastních zdrojů (ty nemusí vždy dostačovat) je možné k financování nabytí družstevního podílu využít buď úvěru ze stavebního spoření, nebo tzv. předhypotečního úvěru, který bývá spojen s podmínkou následného převedení družstevního bytu do vlastnictví člena bytového družstva a úvěrového dlužníka se zřízením zástavního práva k takto získané bytové jednotce (předhypoteční úvěr se tak mění na standardní hypoteční úvěr). Pozor však na to, že ne vždy však sama bytová družstva, zejména ta starší, založená za účelem privatizace obecního či jiného majetku, umožňují převedení bytu do vlastnictví členům družstev. Pak zbývá ještě možnost zastavit pro získání hypotečního úvěru jinou nemovitost. Úvěr ze stavebního spoření nemusí být nutně podmíněn zřízením zástavního práva k nemovitosti. Vše závisí na výši vlastních zdrojů a ceně pořizované nemovitosti.
U starších družstevních bytů je třeba si předem ujasnit, zda již došlo či nedošlo ke splacení podílu člena družstva na úvěru bytového družstva na pořízení nemovitosti. To má zpravidla vliv na cenu družstevního podílu. Často se totiž setkáte s nabídkou atraktivní ceny družstevního bytu (fakticky podílu), s nímž je však spojena povinnost podílet se formou měsíčních anuitních splátek na splácení úvěru bytového družstva na pořízení nemovitosti. Cena družstevního podílu je v těchto případech nižší, ale je třeba si dobře spočítat zbývající splátky či uvážit možnosti předčasného splacení.
Cesta k získání financování nového družstevního bytu v rámci družstevní bytové výstavby je na rozdíl od financování koupě staršího družstevního bytu či nového bytu (bytové jednotky) při standardní developerské výstavbě výrazně ulehčena skutečností, že se o úvěr postará samo bytové družstvo. Platí přitom, že člen družstva hradí zpravidla 25 až 30 % pořizovacích nákladů jím vybraných prostor a bytové družstvo zajistí úvěr na pokrytí zbývající části pořizovacích nákladů.
Na splácení takového úvěru se bude člen bytového družstva podílet až po převzetí bytu, a to ve výši odpovídající poměru pořizovací ceny přiděleného bytu a/nebo jiné prostory vůči celkové pořizovací ceně všech bytů a jiných prostor. Je tomu tak proto, že i u družstevních bytů platí, že čím menší je byt, tím vyšší je jeho cena a opačně. Významnou roli však hraje také skutečnost, zda člen družstva neuhradil větší část svého podílu z vlastních zdrojů, tedy více než výše zmíněných 25 až 30 %. Většina družstevních projektů nové výstavby totiž takovou možnost běžně nabízí. Platí tedy jednoduché pravidlo – čím více uhradí člen družstva ze svých zdrojů, tím menší bude jeho podíl na úvěru družstva.
Na budoucího člena družstva a nájemce družstevního bytu tak zůstává zajištění dostatečných zdrojů pro vstup (přijetí) do bytového družstva. Základním zdrojem jsou pochopitelně úspory (nejen jeho vlastní, ale často i dalších členů rodiny – rodičů), pomocným zdrojem může být stavební spoření, a to především v té části, u které není třeba zajištění nemovitostí. Ta je totiž ve vlastnictví bytového družstva. To může být v budoucnu předmětem změny spočívající v rozhodnutí členů bytového družstva, že umožní převedení družstevních bytů do vlastnictví svým členům. Zpravidla se předpokládá, že k tomu dojde nejdříve až po splacení celého úvěru bytového družstva na pořízení bytového domu, ale je možné, že tomu tak bude i dříve s podmínkou, že je vypořádán (předčasně splacen) podíl člena družstva na úvěru bytového družstva.
Parametry úvěrů bytových družstev se blíží podmínkám hypotečního úvěru – splatnost 25 až 30 let, úroková sazba v závislosti na délce fixace (5-10 let) okolo 2,5 % p.a. Jediným větším rozdílem je dosavadní možnost snížení daňového základu o úroky zaplacené za hypoteční úvěr. To je však možné pouze za předpokladu, že je nemovitost využívána k trvalému bydlení daňového poplatníka. V opačném případě tato výhoda neplatí. Do budoucna není vyloučeno, že se naopak rozšíří možnost daňových odpočtů i pro členy bytových družstev, jak vyplývá z některých úvah odborné veřejnosti.
Na splácení úvěru bytového družstva formou anuitní splátky se člen bytového družstva podílí v rámci měsíčního předpisu úhrad (nájemného), a to až po předání bytu do jeho užívání. Do té doby bývá zavázán pouze k úhradě svého podílu na nákladech bytového družstva vzniklých do doby převzetí stavby, jako jsou například náklady související se zajištěním úvěru, s rezervací úrokové sazby, s odhady, se zřízením zástavního práva, s právními či notářskými službami a podobně.
Velkou výhodou této formy pořízení bydlení je skutečnost, že zájemce o členství v bytovém družstvu nemusí dokládat své příjmy či majetek a také není nijak věkově omezen. Musí však sám počítat s tím, že v případě nedodržení společně odsouhlasených pravidel pro úhradu budoucích nákladů bydlení, bude sám v krajním případě vystaven možnosti vyloučení z bytového družstva. I z tohoto důvodu sama bytová družstva většinou dopředu prověřují bonitu zájemce o členství v družstvu, hlavně jeho budoucí schopnost dostát všem svým závazkům v podobě úhrady jeho podílu na ročních nákladech bytového družstva formou nájemného a předepsaných měsíčních záloh.
Důležitou stránkou správného fungování bytových družstev je pak řádné hospodaření a vedení účetnictví. Velkou pomocí je přitom skutečnost, že všechny finanční prostředky bytového družstva jsou soustředěny na účtech financující banky a ta má tak průběžný přehled o vývoji hospodaření bytového družstva. To je povinno dokládat své hospodaření v pravidelných reportech, především pak o vývoji počtu případných dlužníků (v praxi jde výhradně o dlužníky z řad samotných členů bytového družstva), o výši jejich dluhů i o přijatých krocích k vymožení pohledávek. To vše bývá nadto shrnuto i v pravidelných auditech prováděných k tomu oprávněnou osobou.
Obecně platí, že družstevní bydlení bývá zpravidla výhodnější než tržní pronájem stejného bytu ve stejném místě. Je tomu tak proto, že bytová družstva nevytváří žádný zisk, a hlavně, že s každou splátkou úvěru bytového družstva se zvyšuje nominální hodnota družstevního podílu. A s ním nakládá kdykoliv člen družstva podle svého uvážení a bez potřeby souhlasu bytového družstva. V tomto směru by měl uvažovat o pořízení družstevního bytu každý, kdo jinak plánuje bydlení v nájemním bytě.
Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB
Foto: Pixabay
