Pokutování nájemce bytu

Slyšel jsem, že od 1. 7. letošního roku vstoupila v platnost novela občanského zákoníku a že jako majitel bytu mohu pokutovat svého nájemce. Je to pravda? Jsou ještě nějaké jiné změny? Obávám se, abych v něčem neporušil zákon.

Zmíněná novela zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, vyhlášená ve Sbírce zákonů pod číslem 163/2020 Sb. se k 1. 7. 2020 stala již účinnou a zavedla mimo jiné právě možnost sjednat si v nájemní smlouvě smluvní pokutu.

Do zavedení možnosti sjednat smluvní pokutu byla jediným zajišťujícím, respektive utvrzujícím institutem takzvaná jistota, která však případně kryla pouze taková porušení povinností nájemce, kterými by způsobil škodu.

Z hlediska ochrany nájemce jakožto slabší smluvní strany však nadále zůstává v platnosti ustanovení zakazující smluvní ujednání, která by nájemci ukládala povinnost zjevně nepřiměřenou a současně jsou taktéž upraveny i meze, ve kterých se smluvní pokuta bude moci pohybovat.

Nyní je tedy možno nadále sjednat jistotu a nově i smluvní pokutu, a případně je také možno sjednat obojí současně. V případě souběžného sjednání je však nutno poznamenat, že tyto dvě položky nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného, což vyplývá z ustanovení § 2254 OZ.

Smluvní pokutou je taktéž možno na rozdíl od jistoty utvrdit nejen finanční povinnosti nájemce, ale také veškeré jeho jiné povinnosti, přičemž příkladem lze uvést porušení povinnosti dodržovat noční klid.

S ohledem na shora uvedené tedy platí, že smluvní strany si mohou v nájemní smlouvě od 1. 7. 2020 sjednat smluvní pokutu. Poněkud odlišná situace je u nájemních smluv sjednaných před tímto datem, jelikož pokud obsahují ujednání o smluvní pokutě, jedná se o jednání toliko zdánlivé, které smluvní strany nezavazuje. Vzhledem k možnosti následné konvalidace však nelze s jistotou říci, zda tato ujednání jsou po účinnosti zmíněné novely platná či nikoli, a bude tak záležet na okolnostech konkrétního případu a případně též na uvážení soudu.

Co se týče dalších změn, které novela přinesla, je nejvýznamnější změna úpravy bytového spoluvlastnictví a opětovná úprava zákonného předkupního práva. Z hlediska nájmu bytu novela kromě výše uvedeného další podstatné změny nepřinesla.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS