Téma: Způsobilost bytu

Při prohlížení inzerátů, které nabízejí byty k pronájmu, spoustu z nás napadne, zda je konkrétní byt ještě ve stavu způsobilém k nastěhování a obývání. Jak upravuje občanský zákoník způsobilost bytu k nastěhování a obývání, se podíváme v dnešním článku.

Jelikož v obecné rovině vychází občanský zákoník ze zásady dispozitivnosti právní úpravy, což znamená, že si smluvní strany mohou upravit vztahy mezi sebou odchylně od zákona, mohou si ujednat, že byt i způsobilý i přesto, že by za normální okolností způsobilý nebyl.

Nicméně pokud se tak nestane, zákon stanoví, že byt musí být čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý. Podmínkou způsobilosti bytu je zajištění poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících. Dle ustanovení § 2247 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jako „občanský zákoník“), se má za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

Způsobilým k nastěhování a obývání je pouze takový byt, kde nastěhování a obývání nebrání třetí osoba, nebo dokonce pronajímatel.

Pokud není byt způsobilý k nastěhování a obývání, nebo je-li byt ve stavu, který neodpovídá sdělení pronajímatele, má nájemce právo odmítnout se nastěhovat. Prakticky se jedná o vadné plnění věřitele. Stejně je nutné posoudit i prodlení pronajímatele se zpřístupněním bytu, jestliže nastěhování vůbec nájemci nabídnuto nebylo. V takovém případě vznikají nájemci práva podle ustanovení § 2245 občanského zákoníku, není povinen platit nájemné po dobu, co vada trvá. Zároveň mu může vzniknout právo vypovědět nájem bez výpovědní doby pro zvlášť závažné porušení právní povinnosti pronajímatelem, které působí závažnou újmu.

Nájemce může vždy požadovat splnění smlouvy, a tedy odstranění vad a zajištění způsobilosti bytu. Nájemce nicméně musí jednat bez zbytečného odkladu od doby, kdy se nastěhoval, jinak hrozí zánik tohoto práva. Zmeškání lhůty má za následek nejenom ztrátu práva nájemce na odstranění vady, ale i další práva, která vznikají podle ustanovení § 2245 občanského zákoníku, tj. právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel vadu neodstraní.

Zákonná úprava způsobilosti bytu taktéž upravuje tzv. zjevné vady. O zjevnou vadu půjde, jestliže nájemce znal stav bytu již při uzavření smlouvy, a dále v případě, kdy nájemce sice stav bytu před uzavřením smlouvy neznal, ale jen proto, že si byt neprohlédl, a to přesto, že jej pronajímatel včas a řádně vyzval k prohlídce. Bude na pronajímateli, aby byl schopen doložit, kdy a jakým způsobem nájemce k prohlídce vyzval.

Pokud došlo k lstivému zastření vady nebo ujištění, že byt takovou vadu nemá, pak samozřejmě nejde o vadu zjevnou a nepoužije se tato úprava.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay