Téma: Nájem bytu zvláštního určení

Bytem zvláštního určení je byt určený pro ubytování osob se zdravotním postižením, byt v domě se zařízením určeným pro tyto osoby nebo byt v domě s pečovatelskou službou. V tomto článku se podíváme na konkrétní zákonnou úpravu, která stanovuje určité podmínky pro byty zvláštního určení.

Byty zvláštního určení jsou byty stavebně upravené typicky pro osoby pohybově, zrakově či sluchově postižené. Nicméně neznamená, že takto upravený byt je automaticky byt zvláštního určení. Ať už jde o vymezení osoby se zdravotním postiženým, nebo jde o vymezení domu s pečovatelskou službou, závisí zde primárně na vůli zřizovatele při určení účelu bytů nebo domu.

Zřizovatel je kdokoliv, kdo vynaložil prostředky ke zřízení bytu zvláštního určení, ať už k výstavbě nebo uzpůsobení bytů stávajících. Nezávisí přitom, zda jde o vlastníka bytu či nikoliv, předpokládá se však, že zřizovatel takovou změnu provádí oprávněně. Nejde přitom o to, kdo zřízení realizuje (stavební práce), ani o to, kdo ve svém důsledku zřízení financuje (např. banka, dotace EU), ale kdo zřízení takového bytu organizuje a hradí náklady na zřízení (je dlužníkem, pokud jde o jejich úhradu).

Obecně se pro nájem bytu zvláštního určení platí obecná pravidla nájmu bytu či domu, dle ustanovení § 2235 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jako „občanský zákoník“), ledaže je v ustanovení § 2300 nebo § 2301 občanského zákoníku stanoveno jinak.

Smlouvu o nájmu bytu zvláštního určení může pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce – typicky se bude jednat o neziskovou organizaci či obec.

Je zde zřejmý zájem na pronajímání bytů za tím účelem, za nímž byly nákladem zřizovatele zřízeny – tedy jako pomoc osobám s jakýmkoliv postižením. Na druhou stranu je zde nutné chránit i očekávání nájemců, která se odvíjejí od uzavřené nájemní smlouvy. Nelze přehlížet ani skutečnost, že v tomto případě nejde o souhlas, ale pouhé doporučení zřizovatele.

Pronájem bytu zvláštního určení bez doporučení či v rozporu s ním se dá vnímat jako porušení zákonné povinnosti, kde smysl a účel zákona stanoví neplatnost právního jednání. Jde však o neplatnost relativní, když je dotčen pouze zájem zřizovatele. Pouze zřizovatel se také neplatnosti právního jednání může dovolat. Samozřejmě může dojít k dodatečnému schválení.

Stejně jako pro vznik, tak i pro skončení nájmu výpovědí jsou vyžadovány speciální požadavky. Opět je zde nutný souhlas toho, kdo tento byt zřídil – tedy opět speciální subjekt. A dále se opět dostáváme do situace, kdy zákon nestanoví, co hrozí tomu, kdo tento zákonný požadavek poruší. Zákon na tomto místě nestanoví žádný zvláštní výpovědní důvod ani zvláštní pravidla pro vyklizení pronajatého bytu. Strany postupují podle obecné úpravy nájmu bytu či domu.

I přesto, že je zde občanský zákoník s námi poměrně krátkou, byl již několikrát novelizován. Novela se taktéž dotkla právní úpravy bytu zvláštního určení, konkrétně ustanovení § 2301 občanského zákoníku, které upravuje lhůtu k vyklizení bytu v případě, kdy dojde k úmrtí nájemce. Tato lhůta byla touto novelou prodloužena ze 3 měsíců na 6 měsíců. Nicméně se musí jednat o člena nájemcovy domácnost, kteří v bytě žili ke dni smrti nájemce a nemají vlastní byt. Pokud taková osoba s nájemcem v bytě nebydlela, může pronajímatel vyzvat nájemcovy dědice, aby byt vyklidili nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy výzvu obdrží.

Zdroj: JUDr. David Patela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay