Právní poradna: Možnost snížit nájemné pronajatých prostor po dobu mimořádných opatření

Dobrý den, jsem OSVČ a k výkonu své živnosti si pronajímám nebytové prostory. Z důvodu přijatých vládních opatření jsem přechodně přišla o možnost svou živnost vykonávat. Mám nárok na alespoň částečné snížení výše mnou placené částky nájemného po dobu opatření?

Odpověď – 1. část

Úvodem bych rád zmínil, že ve své odpovědi budu vycházet z obecné úpravy závazkového práva zahrnující též nájem, obsažené zejména v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“). Dále též poukážu na aktuálně projednávané právní předpisy reagující přímo na výskyt koronaviru označovaného jako SARS CoV-2 na území České republiky, dotýkající se problematiky nájmu nebytových prostor. V této souvislosti upozorňuji, že právní úprava vyvolaná pandemií koronaviru je velice proměnlivá, a že odpověď na tento dotaz je tedy poskytována k právnímu stavu ke dni 2. 4. 2020.

Předně uvádím, že nájemné hrazené za užívání nebytových prostor a způsob jeho úhrady je předmětem dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. Jako první varianta řešení se tedy nabízí oslovení pronajímatele s prosbou o dočasné snížení nájemného nebo o odložení splatnosti nájemného, a případné uzavření dodatku, kterým bude dočasně změněna úprava nájemného.

Co se týče právní úpravy obsažené v OZ, odkazuji zejména na ustanovení § 1765 OZ, které se věnuje problematice tzv. podstatné změny okolností a jejího dopadu na smluvní závazky. Ze znění tohoto ustanovení za splnění zde uvedených podmínek plyne právo smluvních stran na obnovení jednání o smlouvě, které poté může vést např. k ujednání nižšího nájemného. Ke zmíněným podmínkám náleží mj. existence změny okolností, tedy jakýsi vnější faktor, který tuto změnu způsobil, dále nepředvídatelnost změny, její neovlivnitelnost, vznik zvlášť hrubého nepoměru v právech a povinnostech smluvních stran. Pokud se smluvní strany nedohodnou na změně smlouvy zohledňující podstatnou změnu okolností, může o této změně rozhodnout i soud.

Odpověď – 2. část

Ke splnění výše uvedených podmínek uvedených v ustanovení § 1765 OZ v případě smluv o nájmu nebytových prostor (prostor sloužících podnikání) lze říci, že každou situaci bude vždy nutné posuzovat individuálně. Pandemie koronaviru je sice závažnou událostí, která je z pohledu smluvních vztahů neovlivnitelná a v mnohých případech ji nebylo možné předvídat, nicméně vždy bude obtížné mj. určit, jestli skutečně došlo ke vzniku zvlášť hrubého nepoměru v právech a povinnostech nájemce a pronajímatele.

Zároveň uvádím, že situace, kdy podnikatel nemůže vykonávat svou živnost z důvodu aktuálně účinných mimořádných opatření souvisejících s pandemií koronaviru, tudíž může být ohrožena schopnost podnikatele hradit nájemné, bude dost možná v blízké době upravena zvláštním zákonem navrženým Ministerstvem průmyslu a obchodu.

Ke dni 2. 4. 2020 platí, že vláda schválila návrh zákona, který by měl pro podnikatele, kteří kvůli opatřením vyvolaným pandemií koronaviru museli uzavřít provoz, stanovit možnost využít odklad nájemného. Takto by zřejmě mělo být možné odložit platbu nájemného zatím za období od 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020. Na splacení nájemného za toto období by pak nájemci měli mít čas do 31. 3. 2022. Zákon by měl také obsahovat ustanovení, dle kterého pronajímatel nebude oprávněn vypovědět nájem z důvodu neschopnosti nájemce hradit nájemné v souvislosti s pandemií koronaviru. Jedná se ale zatím o návrh zákona, tudíž nelze předvídat, v jaké podobě a zda bude schválen.

Pokud však bude zákon ve výše uvedeném znění schválen, existoval by na straně nájemce pravděpodobně nárok na odložení splatnosti nájemného, nikoliv však na jeho automatické snížení.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay