Právní poradna: Snížení výše nájemného vs. plnění finančních závazků majitele nemovitosti

Pronajímám byt, nájemníci po mně chtějí, abych jim snížil nájemné po dobu pandemie, ale oba chodí do zaměstnání, nájem platí. Můžou to po mně požadovat? Sám mám stále v této době finanční závazky, které i přes koronavirus musím plnit.

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte zmínit, že jelikož neznám veškeré podrobnosti nájemní smlouvy mezi Vámi a nájemníky, budu ve své odpovědi vycházet ze zákonné úpravy zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), který upravuje obecnou úpravu nájmu bytu.

Zároveň vzhledem k mimořádným okolnostem způsobeným pandemií koronaviru označovaného jako SARS CoV-2, budu rovněž vycházet z aktuálních opatření vztahujících se k dané situaci. V této souvislosti upozorňuji, že právní úprava vyvolaná pandemií koronaviru je velice proměnlivá, a že odpověď na tento dotaz je tedy poskytována k právnímu stavu ke dni 2. 4. 2020.

Předně uvádím, že úprava nájmu bytu obsažená v OZ neupravuje specifickou otázku možného snižování nájemného. Nelze ale vyloučit, že otázku snížení nájemného nemáte upravenou v nájemní smlouvě. Pokud Vaše nájemní smlouva obsahuje ujednání ve věci snížení nájemného, řiďte se primárně nájemní smlouvou. Pokud ne, nejjednodušší řešení je snažit se domluvit s nájemci a najít společný kompromis, pokud nebudou schopni nájemné hradit v plné výši.

Odpověď – 2. část

Co se týče aktuální úpravy reagující na pandemii koronaviru, uvádím následující. Dle sdělení Ministerstva pro místní rozvoj je nyní v jednání zákon, který řeší umožnění odložení plateb nájemného v bytech v případě, kdy se lidé dostanou do situace, že nebudou schopni plnit své závazky v přímé souvislosti s pandemií koronaviru, resp. mimořádnými opatřeními vyvolanými pandemií koronaviru. Nájemné by nebylo odpuštěno ani sníženo, ale pouze pozastaveno po dobu trvání mimořádných opatření, a nájemci by bylo umožněno splatit nájemné za tuto dobu až do konce května roku 2021. Jaká bude finální podoba zákona, jeho konkrétní parametry a jak se budou moci nájemci odkladu domáhat (např. zda budou muset nájemci předkládat pronajímatelům potvrzení o výpadku příjmů v důsledku mimořádných opatření), ale zatím není zcela jasné. Zároveň by tento zákon měl patrně upravovat omezení možnosti pronajímatele vypovědět nájem z důvodu neplacení nájemného zapříčiněného mimořádnými opatřeními spojenými s pandemií koronaviru. Doporučuji v každém případě sledovat aktuální informace k návrhu zákona, zejména na portálu ministerstva.

Pokud by výše popsaný zákon vešel v platnost, bude nutné se zaměřit na konkrétní podmínky pro uplatnění nároku na odklad plateb nájemného a posoudit, zda budou tyto podmínky Vašimi nájemci naplněny. Pokud budou nájemci stále chodit do práce, jak uvádíte ve Vašem dotazu, nepostihne je výpadek příjmů v důsledku aktuální situace spojené s koronavirem, je možné, že na straně těchto nájemců nebude splněna základní podmínka – tj. platební neschopnost způsobená pandemií koronaviru.

Závěrem jen opakuji a doporučuji se primárně snažit s nájemci vzájemně dohodnout na výši nájemného, případně odkladu jeho plateb, a to vzhledem ke společnému zájmu na vyřešení dané věci.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK &PARTNERS

Foto: Pixabay