Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Pronajímatel je povinen zajistit nájemci nerušený výkon jeho nájemních práv. Taktéž je však povinen provádět údržbu pronajaté věci. Problematiku úprav a jiných změn bytu nebo domu v nájemním vztahu upravuje ustanovení § 2259 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník), kdy úpravu bytu nebo domu lze provést pouze se souhlasem nájemce. Z této zásady rovněž existují výjimky, neboť nájemce je povinen bez jeho souhlasu strpět úpravu či přestavbu bytu nebo domu pouze za předpokladu nesnížení hodnoty bydlení a bez většího nepohodlí pro nájemce (např. výměna výtahu). Další výjimkou je situace, kdy pronajímatel provádí tyto úpravy na příkaz veřejné moci (např. stavební úřad), nebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma (v rámci prevence dle ustanovení § 2900 a 2901 občanského zákoníku).
Následky prováděných změn se liší v závislosti na tom, zda jejich provedení vyžaduje vyklizení bytu či domu, či nikoliv a zda k jejich provádění dochází se souhlasem nájemce, či nezávisle na něm. Nájemci poté budou zpravidla vznikat práva v rozsahu, v jakém byla dotčena způsobilost bytu k užívání.
Jedná-li se o úpravy dle ustanovení § 2260 občanského zákoníku bez nutnosti souhlasu nájemce, které vyžadují úplné vyklizení pronajatého bytu či domu, je nezbytné, aby se nejdříve pronajímatel vůči nájemci zavázal k úhradě nákladů, poskytl nájemci přiměřenou zálohu a nejméně tři měsíce předem o potřebě vyklizení nájemce informoval. Pokud nájemce neoznámí do deseti dnů od informování, že s vyklizením na požadovanou dobu souhlasí, má se za to, že s vyklizením bytu nebo domu nesouhlasí a odmítl jej. V případě krátkodobého vyklizení dle ustanovení § 2261 občanského zákoníku do jednoho týdne je nezbytné nájemce k takovému vyklizení vyzvat alespoň deset dní předem. Nájemce má poté možnost odmítnout vyklizení do pěti dní od sdělení této výzvy k vyklizení. Odmítnutí nájemce ohledně vyklizení bytu nebo domu následně pronajímatele vede dle ustanovení § 2262 občanského zákoníku k možnosti domáhat se vyklizení u soudu do deseti dnů od odmítnutí vyklizení nájemcem. Po marném uplynutí této lhůty právo pronajímatele zaniká.
Úprava bytu či domu nájemcem je upravena v ustanovení § 2264, kdy je v zásadě potřebný souhlas pronajímatele, a to i tehdy, pokud je změna motivována zdravotním postižením nájemce nebo člena jeho domácnosti nebo jiné spolubydlící osoby. Souhlas pronajímatele by měl být udělen v písemné formě. Pokud by pronajímatel nesouhlasil, je zapotřebí rozlišit dvě situace. Jedná se zde o to, zda jde o změnu nezbytnou pro nájemce ze zdravotních důvodů, či nikoli. Jestliže by šlo o změnu z důvodů jiných než zdravotních, je pronajímatel oprávněn odmítnout souhlas, aniž by bylo hodnoceno, zda má k odmítnutí vážný a spravedlivý důvod. Jde o realizaci práva vlastníka rozhodovat o změnách své věci. Jedná-li se však o změnu způsobenou ze zdravotních důvodů, je nutno posoudit, zda byly tyto vážné a spravedlivé důvody naplněny. Tvrzení a prokázání existence vážného a spravedlivého důvodu bude na pronajímateli. Pokud pronajímatel k odmítnutí souhlasu podle nájemce žádný vážný a spravedlivý důvod nemá, umožňuje občanský zákoník nájemci obrátit se na soud, aby nahradil nesouhlasný projev vůle pronajímatele.
Při skončení nájmu je nájemce povinen odstranit v bytě nebo domě změnu, kterou provedl bez souhlasu pronajímatele. Této povinnosti nemusí dostát, pokud pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá.
Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.
Foto: Pixabay
