Téma: Skončení nájmu bytu – výpověď

I přesto, že od přijetí nového občanského zákoníku uběhla již poměrně dlouhá doba, je mezi lidmi stále mnoho sporných oblastí, které zasahují do každodenního života. Jednou z nich je nájem bytu a možnosti jeho ukončení. V tomto článku se budeme zabývat případy, kdy lze ze zákona ukončit nájemní vztah výpovědí.

Výpověď představuje jednostranné právní jednání, jímž se ukončuje nájemní vztah, které musí splňovat dvě podmínky. Výpověď musí být vyhotovena v písemné formě a musí být doručena druhé straně. Výpovědí lze také ukončit nájem sjednaný na dobu určitou i nájem sjednaný na dobu neurčitou.

Výpověď musí samozřejmě obsahovat výpovědní lhůtu, která stanoví, kdy má nájem skončit. Ta běží od prvního kalendářního měsíce poté, kdy výpověď došla druhé straně. Důležité je, že nájemní vztah zaniká teprve uplynutím výpovědní doby. Obecná výpovědní doba činí tři měsíce. Výjimkou je případ, kdy nájemce zemřel a nájem bytu nepřešel na člena nájemcovy domácnosti. V takové situaci činí výpovědní doba dva měsíce. Totéž platí pro nájemcova dědice, který může nájem vypovědět do dvou měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce. Pokud si výše uvedené předvedeme na příkladu, tak:

Pronajímatel zaslal nájemci výpověď dne 14. 12. 2020. Pokud byla výpověď doručena tentýž den, případně do konce prosince 2019, výpovědní doba začíná běžet od 1. 1. 2020. Pokud byla sjednána obecná výpovědní doba, nájemní vztah skončí 1. 4. 2020.

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, (dále jako „občanský zákoník“) dává možnost pronajímateli dát výpověď pouze ve stanovených případech uvedených v ustanovení § 2288 občanského zákoníku. Uvedené ustanovení rozděluje, zda se jedná o nájem na dobu určitou, nebo neurčitou.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou v tříměsíční výpovědní době, pokud:

1. nájemce porušuje hrubě svou povinnost – např.: nájemce užívá byt neřádně, provedl stavební úpravy bez souhlasu, zanedbává údržbu, neoznámí zvýšení počtu osob;
2. nájemce spáchal úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt;
3. byt má být vyklizen – např.: demolice nebo rozhodnutí stavebního úřadu;
4. jiný obdobně závažný důvod – např.: trestný čin proti majetku nájemce, který však v domě není umístěn, nachází se jinde a byl za něj pravomocně odsouzen.

Dále může pronajímatel vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době, pokud:

1. pronajímatel potřebuje byt pro sebe či svého manžela – např.: při rozvodu manželství (pronajímatel musí prokázat, že v době podání výpovědi je podán alespoň návrh na rozvod);
2. pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného – např: při rozvodu sestřenice.

Jistě Vás může napadnout situace, kdy nájemce nehradí nájemné. V případě, že tak nájemce činí déle jak tři měsíce, považuje se takové jednání za zvlášť závažné porušení povinnost dle ustanovení § 2291 občanského zákoníku. V takovém případě dle výše uvedeného ustanovení je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal.

Součástí textu výpovědi by mělo být též uvedení výpovědního důvodu, které upravuje občanský zákoník. To neplatí, pokud je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem bez výpovědní doby. V případě, že nájemce s výpovědním důvodem uvedeným pronajímatelem nesouhlasí, je oprávněn vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, má nájemce právo podat do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Velice důležité je poučení nájemce o možnost vznést námitky. Pokud pronajímatel nepoučí nájemce o právu vznést námitky, bude výpověď neplatná.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay