Kdo bude platit opravy v nově koupeném bytě

Koupili jsme před rokem byt a zjistili jsme, že při větším dešti (a fouká-li vítr) zatéká pod okny v dolních rozích. Zašli jsme tedy za SVJ s žádostí, jak tento problém dál řešit. Řekli nám, že to vypadá na úhradu nákladů za opravu z naší strany, ale že nám to ještě ověří. Zdálo se jim divné, že problém už nebyl hlášen původními vlastníky. Chtěl bych vás tedy poprosit o informaci, kdo musí hradit náklady za opravu.

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte uvést, že bez znalosti veškerých detailů Vašeho problému budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy týkající se bytového spoluvlastnictví obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a nařízení vlády č. 366/2013 Sb. (dále jen „nařízení“) a dále z platné právní úpravy práv z vadného plnění obsažené v OZ.

Nařízení vymezuje společné části domu a stanoví, že za společné části domu se mj. považují okna neboli výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce. Oken, jakožto společných částí domu, se týká správa domu, za kterou je obecně odpovědné SVJ. Záleží však na znění prohlášení vlastníka budovy, ve kterém by měly být určeny a popsány společné části domu s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky. Důležitý je také obsah stanov Vašeho SVJ, které mohou vymezovat, jaké činnosti (údržbu, opravy) ve vztahu ke společným částem domu činí sám vlastník jednotky, a to na vlastní náklady.

Za účelem zjištění, kdo bude hradit náklady za opravu oken k předejití zatékání, je také důležité zjistit příčinu zatékání a osobu, která je odpovědná za vznik této vady. Jednou z variant je, že vada vznikla v důsledku vadného okna/vadné montáže okna, tedy nabízí se uplatnění práv z vadného plnění vůči osobě, které dodala okna/provedla montáž s tím, že tato osoba provede na svoje náklady opravu/poskytne slevu z ceny okna/montáže.

Odpověď – 2. část

V takovém případě může práva z vadného plnění uplatňovat vůči dodavateli i SVJ. Je nutné se ale zaměřit na dobu, která uplynula od předání/montáže oken, na ujednání obsažená ve smlouvě s dodavatelem (zejména ve vztahu k záruce), na to, zda neměla být práva z vadného plnění uplatněna dříve (pokud se projevila dříve) a další otázky.

Zároveň nelze vyloučit ani možnost uplatnění práv z vadného plnění vůči prodávajícímu, od kterého jste si koupili danou bytovou jednotku. K posouzení této otázky je ale opět zapotřebí blíže znát okolnosti podstatné pro určení možného uplatnění práv z vadného plnění (znění kupní smlouvy, dobu, která uplynula od předání bytu, okolnosti a čas, kdy se vada projevila apod.).

Závěrem lze shrnout, že na otázku týkající se úhrady opravy, která odstraní příčinu zatékání do bytu, lze konkrétně odpovědět jen se znalostí veškerých relevantních skutečností a dokumentů. Zejména je nutné se zaměřit na zjištění příčin vady, s čímž souvisí též určení osoby odpovědné za jejich vznik.        

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS