Převod bytu na syna a vyplacení ostatních sourozenců

Jsem majitelkou bytu, který budu převádět na syna. Jelikož mám tři děti, jsme dohodnutí, že syn z bytu vyplatí své dvě sestry a k tomu účelu požádá o půjčku poskytovanou státem, jejíž podmínky splňuje. Chci se zeptat, zda smlouva mezi námi může být darovací, s tím, že bude obsahovat ujednání o výplatě svých sester, nebo musí být sepsaná jako kupní smlouva? 

Máte-li zájem Vámi vlastněnou nemovitost převést na svého syna, může k převodu dojít jak na základě darovací smlouvy, tak na základě kupní smlouvy. V obou případech dojde k převodu vlastnického práva k nemovitosti na syna, nicméně předmětem darovací smlouvy je převod bezúplatný, naopak na základě kupní smlouvy dochází k převodu za úplatu.

Rozdíl mezi oběma variantami je patrný také v daňových aspektech. Darování nemovitost jakožto bezúplatný příjem mezi příbuznými v přímé linii je totiž jednak osvobozen o daně z příjmu, jednak takový převod není předmětem daně z nabytí nemovitých věcí. Naproti tomu v případě koupě, tj. úplatného převodu bude Váš syn, jakožto nabyvatel nemovitosti, určitě povinen zaplatit daň z nabytí nemovité věci. Pokud nebudou splněny podmínky pro osvobození od daně z příjmu dle § 4 zákona o daních z příjmů, bude nutné odvést i tuto daň s tím, že poplatníkem této daně bude Vy. Z daňového hlediska je tedy výhodnější zvolit bezúplatný převod.

Zároveň si Vás pak této dovoluji upozornit na to, že zápůjčky, resp. úvěry na pořízení obydlí poskytované státem bývají zpravidla účelově vázány přímo na pořízení obydlí, nikoliv např. na vzájemné vypořádání se sourozenci. Jelikož ve svém dotazu nezmiňujete konkrétně, o jaký úvěr by v předmětné věci mělo jít a jaké jsou jeho konkrétní podmínky, nedokáži posoudit, jakým způsobem bude moci být úvěr využit – tedy zejména, zda syn bude moci úvěr čerpat za situace, kdy od Vás nemovitost nabyde bezúplatně (darem).

Pokud jde o Váš záměr, aby při převodu nemovitosti na syna došlo rovněž k vzájemnému finančnímu vypořádání Vašich dětí, doporučuji tento záměr realizovat formou samostatné smlouvy o finančním vypořádání. Předmětem této smlouvy bude závazek obdarovaného syna, že se finančně vypořádá se svým sestrami a uhradí jim sjednanou částku vypořádání. Pro úplnost přitom podotýkám, že samotné finanční vypořádání není podmínkou pro převod nemovitosti na jedno z Vašich dětí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS