Zatékání do bytu

V dubnu 2019 mně začalo zatékat do bytu. Vše jsem řádně nahlásila majitelům bytů nade mnou i předsedovi společenství vlastníků. Jedná se o byt v mém vlastnictví. Předseda měl dohodnutou firmu na rekonstrukci střechy, a to na červenec 2019. Situace se však rapidně zhoršovala a pokrývačská firma nakonec nepřišla. Proto předseda udělal opatření. Pozval specialistu na střechy, který zatmelil a opravil hlavní poruchy na střeše. Ovšem mé situaci to nepomohlo. Proto jsme zavolali specialisty na kanalizaci, kteří provedli zkoušku potrubí u WC a sprchy, kde našli netěsnost v kanalizaci. Daný problém jsme opravili, ovšem jak nám bylo sděleno od instalatérů, již při opravě věděli, že to není příčina mé vzniklé škody. Stále zatéká. O všem jsme informovali majitele bytu nade mnou a bylo nám sděleno, že je porušená střecha. Pozvali jsme další 2 specialisty, kteří nám řekli, že pokrývka střechy je v pořádku, že musí být poškozeno něco jiného. Majitel bytu, který mě poškozuje, ovšem nic neřeší. Nechce kontrolovat půdu střechy – možný přístup na půdu lze pouze z jeho bytu, protože vlastní celé podkroví. Nechce ani zkontrolovat svůj vodovodní řád, potrubí, popř. přípojky odpadní k pračce a myčce. Jeho iniciativa je nulová. Je právník, myslím, že nejedná čestně, ale pouze právně. Samozřejmě majitel tohoto bytu je syn stavebníka a investora půdní vestavby, který celou vestavbu konstruoval ještě v době, kdy majitelem bytového domu byla městská část Prahy 5. V bytě ovšem pan právník nebydlel, po privatizace bytového domu, kdy již byly známy vady, vymáhá vzniklé škody a nedodělky po SVJ. Jsem přesvědčena, že činí nekalé úmysly, protože má obavy. Vše je již promlčeno. Stavebníka i investora prý nelze reklamovat. My ho ovšem žalovat nechceme, nechci se soudit ani s předsedou. Chci znát svá práva. Pokoj i koupelna jsou zcela neobyvatelné. Dále platím plnou výši příspěvku do SVJ, přitom se cítím poškozená. V bytě již nežiji. V lednu roku 2020 se stěhuji s přítelem do ciziny. Byt jsem chtěla pronajímat. Ovšem nemůžu. Vzniká mi další ušlý zisk. Můj byt je plně znehodnocen. Poškozuje nejen mé zdraví, ale omezuje mě v denním životě. Celý pokoj je zapařený. Kape ze stropu. Stěny jsou abnormálně vlhké a denně se po milimetrech zvětšují vlhké mapy. Vznikají plísně. Pokoj je vystěhován. Okna se ničí také, poněvadž je na nich vždy rosa a vše stéká a zapařuje se. Co bych mohla učinit a jak se bránit? Bohužel nepatřím mezi lidi, kteří by měli i 5000 Kč měsíčně navíc. Opravdu potřebuji pomoct a nevím jak.

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétních detailů Vašeho problému, zejména pak skutečné příčiny zatékání vody do Vaší bytové jednotky, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy týkající se bytového spoluvlastnictví, a tedy ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a dále z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., (dále jen „nařízení“).

Z OZ vyplývá, že vlastník bytové jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

Z nařízení pak vyplývá, že za společné části se považují mimo jiné také obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, a tedy strop, kterým Vám do bytové jednotky zatéká, je společnou částí.

Předpokládáme-li, že příčina zatékání vody do Vaší bytové jednotky se nachází v bytové jednotce, která je nad Vámi, lze uvažovat, že vlastník této horní bytové jednotky porušuje svou povinnost neztížit výkon užívacího práva jinému vlastníku bytové jednotky a stejně tak povinnost nepoškozovat společné části, a tedy jeho konáním, resp. nekonáním vzniká škoda jak na společných částech, tak i na Vaší bytové jednotce. V takovém případě je povinností vlastníka horní bytové jednotky zdržet se všeho, čím dochází k porušování jeho povinností.

Zároveň má vlastník bytové jednotky v případě stavebních úprav povinnost umožnit správci (SVJ) do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, která vyplývá přímo ze zákona (srov. § 1182 OZ).

Vedle toho je vlastník povinen se zdržet všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto. Jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich vlastník přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu (srov. § 1183 OZ).

Odpověď – 2. část

Pokud ale předpokládáme, že příčina zatékání vody do Vaší bytové jednotky spočívá v poškozených společných částech (např. potrubí), je to právě společenství vlastníků jednotek, které jako osoba odpovědná za správu domu a pozemku včetně společných částí musí učinit vše, aby k dalšímu zatékání vody nedocházelo.

Jelikož z Vaší strany došlo k oznámení závady spočívající v zatékání vody do Vaší bytové jednotky jednak společenství vlastníků jednotek a také vlastníkovi horní bytové jednotky, a ani jedna z těchto osob nezjednala nápravu a závadný stav stále trvá, doporučuji zkusit zjistit příčinu zatékání vody do Vašeho bytu pomocí technika či údržbáře, a poté se obrátit na konkrétního škůdce, tedy buďto společenství vlastníků jednotek, popř. vlastníka horní bytové jednotky a žádat po nich náhradu za Vám vzniklou škodu. Co se týká Vámi tvrzeného ušlého zisku, nelze vyloučit ani tento nárok, nicméně bez konkrétních znalostí to momentálně nedokážu posoudit.

Jelikož se jedná o celkem komplikovaný právní problém, doporučuji Vám vyhledat odbornou právní pomoc, neboť tuto specifickou situaci je nezbytné řešit v souvislosti se všemi podrobnými informacemi. Byť se může jednat o pro Vás relativně vysoký výdaj (kdy upozorňuji, že cena právních služeb je vždy na dohodě s klientem), případné řešení nastalé situace (i vzhledem k zisku z případného pronájmu) je dle mého vhodné řešit individuálně.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS