Ukončení nájemní smlouvy

Bydlím v podnájmu a chci ukončit smlouvu, kterou mám na dobu určitou, z důvodu, že některá z místností v bytě se stala zdravotně závadnou, přesněji je tu plíseň v pokoji, kde spí malé dítě. Mám na to právo, i když to není ve smlouvě napsané u odstavce zákonné důvody skončení nájmu? A jaká je pak lhůta?

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte uvést, že z Vámi podaného dotaz zcela jasně nevyplývá, na základě jakého právního titulu předmětný byt užíváte. Ačkoliv explicitně uvádíte, že bydlíte v podnájmu (což by znamenalo, že byt užíváte na základě uzavřené smlouvy s nájemcem, tj. jste si byt podnajmula od nájemce, který si ho pronajmul od pronajímatele, tedy vlastníka bytu), zároveň pak uvádíte, že Vaše smlouva hovoří o zákonných důvodech skončení nájmu.

S ohledem na celkové vyznění dotazu (zejména odkaz na důvody skončení nájmu), jakož i na skutečnost, že laickou veřejností nebývají nájem a podnájem fakticky odlišovány, budu ve své odpovědi vycházet z toho, že jste nájemcem bytu.

Nájem bytu se řídí pravidly sjednanými v nájemní smlouvě a dále pak pravidly stanovenými občanským zákoníkem. Vzhledem k tomu, že předmětnou nájemní smlouvu nemám k dispozici, budu ve své odpovědi vycházet právě z obecné právní úpravy nájmu bytu stanovené v občanském zákoníku.

Dle ust. § 2257 občanského zákoníku má pronajímatel povinnost udržovat po celou dobu nájmu byt a společné části domu ve stavu způsobilém k užívání. Byt je způsobilý k užívání a obývání, odpovídá-li ujednáním ve smlouvě, a není-li nic ujednáno, pokud je čistý a obecně ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý (tj. např. zdravotně a hygienicky nezávadný), a pokud je zajištěna dodávka nezbytných služeb (dodávka vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla apod.).

Jestliže se v pronajímaném bytě objevila plíseň (pokud ji nezpůsobil nájemce), takový byt zřejmě nelze považovat za byt v bezvadném stavu způsobilém k užívání. Pronajímatel má povinnost takovou vadu bytu na své náklady odstranit.

Jakmile nájemce zjistí v bytě poškození nebo vadu, jež brání obvyklému bydlení a kterou je třeba bez prodlení odstranit, aby nevznikla další škoda, je povinen takovou vadu bez prodlení oznámit pronajímateli a zamezit vzniku dalších škodu vznikajících v důsledku vady. Jedná se o vady, ze kterých vzniká nebo hrozí další škoda (např. rozbité rozvody vody).

Odpověď – 2. část

Ostatní vady méně urgentního charakteru, ze kterých sice přímo nevzniká nebo nehrozí další škoda a nevyžaduje se neprodlené odstranění, avšak které brání obvyklému bydlení, je nájemce povinen nahlásit bez zbytečného odklad, tj. ve lhůtě v řádů dní od okamžiku zjištění vady. V případě vady projevující se, resp. spočívající ve výskytu plísně v pronajímaném bytě, půjde o vady méně urgentního charakteru.

Jakmile nájemce vadu pronajímaného bytu pronajímateli oznámí, má pronajímatel povinnost tuto závadu přiměřené době“ po oznámení odstranit. Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné.

V případě, že by pronajímatel nahlášenou závadu ani v dodatečné lhůtě neodstranil, má nájem nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění vady (nebo sama vada) hrubé porušení povinnosti pronajímatele, tj. snižuje-li vada a její dlouhodobé neodstranění významným způsobem kvalitu bydlení. Jestliže pronajímatel vadu uvedeného charakteru ani po dodatečné výzvě k odstranění vady, může nájemce nájem vypovědět.

Výpověď nájmu bytu musí mít vždy písemnou formu a musí být skutkově odůvodněná tak, aby bylo z výpovědi zřejmá vada, která nebyla odstraněna, a skutečnost, že byl pronajímatel vyzván k nápravě v dodatečné lhůtě (včetně toho, jakého dne byla výzva uskutečněna, jak dlouhá lhůta mu byla poskytnuta) a že přesto nebyla vada odstraněna. Výpověď je nezbytné doručit pronajímateli. Okamžikem dojití pronajímateli se výpověď stane účinnou a tímto dne dojde ke skončení nájmu, tj. den dojití výpovědi je posledním dnem nájmu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS