Sousedské soužití

Sousedé nad námi vysypali nečistoty (psí chlupy a prach) z balkónu. Jelikož bylo krásně, měli jsme otevřenou lodžii, kde manželka sušila prádlo. Zmíněnými nečistotami jsme měli znečištěno jak prádlo, tak i koberec v lodžii. K úklidu se neměli, proto jsme najali firmu, která to uklidila. Sousedé ale nechtějí nic zaplatit, prostě se nám vysmáli. Předal jsem toto na BD, které nám prý nemůže nijak pomoci, což si nemyslím. Nechci dojít až k řešení stížnosti na městském úřadu.

Předně mi dovolte uvést, že ačkoliv to ve svém dotazu explicitně neuvádíte, z jeho celkového vyznění mám za to, že jste členem bytového družstva a nájemce družstevního bytu. Předmětný byt tedy užíváte na základě nájemní smlouvy uzavřené s bytovým družstvem, které je vlastníkem družstevního bytu.

Dle ust. § 741 zákona o obchodních korporacích, který obsahuje právní úpravu bytových družstev a družstevních nájmů, obecně platí, že pro nájem družstevního bytu se použije právní úprava nájmu bytu obsažená v občanském zákoníku. Výjimku z uvedeného pravidla představuje zejména úprava výše nájemného a úprava společného nájmu manželů, která pro zodpovězení Vašeho dotazu není rozhodná, a níže se jí nebudu věnovat.

Základní povinností pronajímatele, která mu z nájmu bytu plyne, je povinnost zajistit nájemci po celou dobu možnost nerušeného užívání pronajatého bytu. Povinnost zajistit nerušené užívání nájemcem zahrnuje i povinnost poskytnout ochranu proti zásahům třetích osob, ať už se jedná o faktické protiprávní jednání či výkon jejich práv, které může mít podobu nárokování si vlastnického či nájemního práva k bytu.

Faktický zásah třetích osob do užívacího práva nájemce bytu může mít podobu působení odpadu, vody, kouře, pachu, plynu či jiných podobných účinků (tzv. imise) vnikajících do pronajímaného bytu z bytu jiného uživatele (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání, příp. přiváděných a působících ze sousedního bytu záměrně.

Proti působení těchto nepřiměřených, resp. záměrných imisí je ze zákona oprávněn se bránit buď vlastník (srov. § 1013 občanského zákoníku), tedy ve Vašem případě bytové družstvo, anebo přímo nájemce (srov. § 1044 občanského zákoníku), tedy Vy. Výše uvedeným zákonným postupem můžete žádat, aby se rušitel zdržel závadného jednání a zároveň pokud Vám vznikla škoda, žádat po něm její náhradu.

Odpověď – 2. část

Právo domáhat se po pronajímateli, aby zajistil Vaše bezproblémové užívání, je omezeno konkrétními podmínkami. Nájemci tak svědčí právo domáhat se svého nároku po pronajímateli pouze případě, že zásah do jeho práva oznámí pronajímateli ihned (je-li zásah nutno odstranit bez prodlení) či bez zbytečného odkladu (jde-li o zásah, který brání obvyklému užívání).

Pokud nájemce existenci zásahu včas oznámí, je pronajímatel je povinen učinit opatření k ochraně nájemce v přiměřené době poté, co mu nájemce zásah třetí osobou oznámil. Vznikne-li nájemci prokazatelně škoda v příčinné souvislosti s porušením pronajímatelovi povinnosti zajistit nerušený výkon práva škoda, bude pronajímatel povinen nahradit takto vzniklou škodu. Pokud by pronajímatel neodstranil zásahem vzniklá poškození bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození odstranit nájemce sám a žádat náhradu odůvodněných nákladů po pronajímateli.

S ohledem na shora uvedené máte tedy dvě možnosti, jak ve věci postupovat. Jednak máte možnost vyzvat sousedy, kteří poškození způsobili, a vyzvat je k nahrazení účelně vynaložených nákladů na odstranění škody vzniklé jejich vinou. Druhou možností je, domáhat se nahrazení nákladu na vyčištění po pronajímateli, tj. bytovém družstvu. Bytové družstvo může následně požadovat zaplacení těchto nákladů přímo po škůdcích.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS