Dřevomorka

Rádi bychom se zeptali, kdo bude financovat napadení suterénních bytů dřevomorkou, která se rozšířila z jednoho bytu do vedlejšího. Dle odborníka na danou problematiku byla houba zanesena do jednoho z bytů, který vlastník pronajímal neznámo kdy. Jsme společenství vlastníků, vše máme zdokumentováno, ale bohužel dohoda s vlastníky je obtížná.

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění.

Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou vzniklou za účelem zajištění správy domu a pozemku. Správa domu a pozemku dle občanského zákoníku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a dále zejména vše, co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči. Jedná-li se tedy o postižení, které zasahuje do společných částí domu a zároveň je způsobilé poškodit též majetek ve výlučném vlastnictví jednotlivých vlastníků bytových jednotek, lze mít za to, že v takovém případě by mělo zasáhnout společenství vlastníků jednotek. Takový postup by bylo možné opřít jak o povinnosti vyplývající z působnosti SVJ (tedy správy domu a pozemku), ale též například z prevenční povinnosti podle ust. § 2900 občanského zákoníku. V takovém případě bych tedy doporučil, aby společenství vlastníků zajistilo řádnou, odbornou a včasnou likvidaci dřevomorky domácí, aby tím předešlo dalšímu znehodnocování společných částí bytového domu.

V případě zajištění likvidace dřevomorky jménem a na náklady společenství vlastníků jednotek je toto společenství oprávněno požadovat uhrazení takto účelně vynaložených nákladů na likvidaci dřevomorky a případnou opravu poničených společných částí bytového domu po osobě odpovědné za způsobení této škody.

Pokud by bylo prokázáno, že škodu způsobenou napadením dřevomorky domácí zapříčinila konkrétní osoba, tedy například vlastník jednotky nebo její nájemce, bude tento škůdce povinen nahradit vzniklou škodu. Při určení konkrétní osoby odpovědné za způsobenou škodu je třeba vycházet ze skutečnosti, že napadení objektu dřevomorkou domácí záleží na mnoha faktorech, které vyžadují odborné posouzení.

Odpověď – 2. část

V případě, že Vámi uváděná dřevomorka prozatím nezasahuje do společných částí domu, je z důvodu obecné prevence primárně povinen zasáhnout vlastník dotčeného bytu. Pokud by však bez zřejmého důvodu nezasáhl a škodlivý stav neodstranil, je i v takovém případě oprávněno zasáhnout SVJ. Toto právo SVJ přímo vyplývá z ust. § 9 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., dle kterého platí, že neplní-li vlastník jednotky povinnost udržovat byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav domu, a přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiného bytu, je osoba odpovědná za správu domu oprávněna činit opatření ke zjednání nápravy i v případě, že nejde o ohrožení nezávadného stavu domu jako celku.

Náklady takového zásahu by poté bylo možné dodatečně nárokovat po škůdci, tedy osobě odpovědné za zanesení dřevomorky do bytu. Vymáhání takové majetkové újmy bychom však doporučili konzultovat osobně s Vaším právním zástupcem, neboť v takovém případě je nezbytné prokázat škůdci, že porušil konkrétní povinnost a újma (tedy účelné náklady na likvidaci dřevomorky) vznikla v příčinné souvislosti s jeho porušení povinnosti.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS