Podivný postup nového majitele i insolvenční správkyně

Jaké má nájemce práva a povinnosti, pokud je společnost vlastnící nájemní nemovitost v insolvenci? O insolvenci nebyl nikdo z nájemců informován, ani ze strany majitele, ale ani ze strany insolvenční správkyně (je to její povinnost?), že by nájemci neměli hradit řádné nájemné majiteli v insolvenci, ale na účet určený insolvenční správkyní? Je nájemce povinný si sám toto hlídat? Došlo k situaci, kdy zmiňovanou nemovitost v insolvenčním řízení koupila společnost, kde jednatelem této společnosti je člověk s titulem JUDr., a využívá tedy své praxe a snaží se nájemce zatlačit do kouta výhrůžkami, že pokud v pátek za zavřenými dveřmi jejich řádně pronajatých bytů (kdy smlouva je na dobu neurčitou, kde je stanovena výše nájemného a poplatků za služby, kde výpovědní doba je standardně tří měsíční, zkrátka je v pořádku a nelze v ní nic rozporovat) nepodepíší novou podnájemní smlouvu, která je ale v rozporu se zákonem a nemá ani zdaleka parametry podnájemní smlouvy a je dle mého uvážení neplatná (není jasné, mezi kým je nájemní smlouva uzavřena, zda má nájemce povoleno majitelem objektu přepronajímat atd., výpověď je pouze měsíční, nájemné je navýšeno o 95 % – mohu vše doložit), budou okamžitě vyměněny zámky, z bytů budou z minuty na minutu vyhozeni, budou mít hodinu na vyklizení (nereálné) a to, co si nestihnou pobrat, jim bude uloženo do sklepa a za každý den bude účtováno 150,- Kč… Jednatel označuje jejich smlouvy jako neplatné, je to pravda? Vždyť přece nový kupující musel vědět, že nájemní dům je kupovaný i s nájemníky, musel si přece nechat doložit od bývalého majitele smlouvy, které ti lidé mají; smlouvy, které mají, jsou standardní, tudíž se přece pan jednatel musí řídit platným občanským zákoníkem, nemýlím-li se, tzn. nájemné zvýšit maximálně o 20 %, měl by nájemcům zaslat písemný návrh na zvýšení nájemného, měl by respektovat výpovědní lhůtu tří měsíců, nikdo z nájemců nemá žádné nesrovnalosti v platbách, vše je řádně hrazené, může takto s lidmi někdo vůbec zacházet? Je pro tyto lidi nějaké východisko, ani insolvenční správkyně nezneplatnila nájemní smlouvy a výpovědi jim nerozeslala. Když se nájemci začali bránit, tak jim bylo insolvenční správkyní oznámeno, že by si měli uvědomit, že v tuto chvíli jsou dlužníky i oni, že si měli zjistit, že nájemné měli hradit k ní na účet, že tedy pokud se nějakým rozumným způsobem nedomluví s novým vlastníkem, že po nich tyto dlužné částky bude požadovat. Je to vůbec možné? Nájemníci neměli o insolvenci ponětí. Insolvenční správkyně je neupozornila na změnu plateb, smlouvy jim nezneplatnila. Nová společnost s jednatelem, který neopomíná neustále křičet, že pět let studoval práva, ať ho tedy laskavě nikdo nepoučuje, co je a není protiprávní, že to zkrátka bude po jeho a musí smlouvy takto nastavené podepsat, jinak ať se vystěhují, a podotýkám, že ještě neuběhla ani dvacetidenní ochrana lhůta, po které bude teprve proveden vklad nového vlastníka, může toto všechno výše zmiňované? Může si i insolvenční správkyně dovolit takovéto jednání? Pro nájemce byla tato nová skutečnost oznámena v pondělí a dostali týden na sehnání prostředků na doplacení nájemného, nové kauce atd., řádově se jedná cca o částku 70 tisíc, pokud neseženou, nepodepíšou, tak budou vyhozeni a mezi těmito nájemci jsou i ženy s malými dětmi, poraďte prosím, zda mají nějaké práva.

Odpověď – 1. část
Úvodem mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „insolvenční zákon“).

Vzhledem k absenci některých informací k tomuto případu nelze poskytnout jednoznačnou odpověď. Nicméně ve snaze objasnit některé následky zpeněžení nemovitosti v rámci řešení úpadku dlužníka a ve snaze přiblížit problematiku insolvenčního řízení ve vztahu k bytové problematice uvádím následující.

Jedním ze zásadních aspektů insolvenčního řízení je vedle zjištění úpadku dlužníka dále způsob řešení jeho úpadku. Z povahy případu, kdy vlastníkem nemovitosti byla společnost, lze dovodit, že je tato společnost zapsána v obchodním rejstříku a je tedy považována za podnikatele. Způsobem řešení jeho úpadku bude tedy nejspíše konkurs, s čímž budu také dále ve své odpovědi operovat.

V případě úpadku dlužníka, na jehož majetek byl prohlášen konkurs, přechází ze zákona na insolvenčního správce dispoziční oprávnění k majetkové podstatě dlužníka, tj. k veškerému majetku, a to včetně plodů, které z něj plynou. Ve Vašem případě tedy do majetkové podstaty náleží i nájemné, jenž mělo být v souladu se zásadami a dikcí zákona použito toliko ke spravedlivému a co nejvyššímu uspokojení věřitelů přihlášených do insolvenčního řízení.

Primárním způsobem, jak by se měl insolvenční správce o nájemních vztazích dozvědět je skrze dlužníka, který má povinnost poskytnout insolvenčnímu správci při zjišťování majetkové podstaty všestrannou součinnost a dbát jeho pokynů.

V opačném případě by ovšem v souladu se zákonem měl insolvenční správce mimo jiné vynaložit spravedlivě požadované úsilí k následnému předložení co možná nejpravdivější zprávy o hospodářské situaci dlužníka. V rámci zjišťování skutečností o majetkových poměrech dlužníka insolvenční správce zásadně čerpá z veřejných seznamů, jakým je katastr nemovitostí, součinností ze strany dlužníka a třetích osob. V rámci výkonu funkce insolvenčního správce s odbornou péčí by měl za účelem co nejvyššího uspokojení věřitelů insolvenční správce sepsat do majetkové podstaty všechny hodnoty, které mohou sloužit k uspokojení věřitelů. Při zjištění, že mezi majetek dlužníka spadá i nemovitost s nájemními byty, mělo být ze strany insolvenčního správce postupováno tak, aby zjistil, zda nebyly mezi dlužníkem a třetími osobami uzavřeny nájemní vztahy, v důsledku čehož měl vyzvat veškeré takové nájemníky, aby bylo nájemné z těchto smluv zasíláno na účet majetkové podstaty dlužníka.

V tomto ohledu mohlo dojít k porušení odborné péče insolvenční správkyně a porušení povinností dlužníka. Bez bližší znalosti tohoto případu ovšem nemohu tento závěr jednoznačně potvrdit.

Dále musím uvést, že pokud nájemci nebyli vyzváni k plnění do majetkové podstaty, ale plnili nadále na účet dlužníka, pak i dispoziční oprávnění např. k bankovnímu účtu přešlo prohlášením konkursu na insolvenčního správce. V případě, že ze strany nájemců plněno nebylo nebo se plnění nedostalo do majetkové podstaty dlužníka má insolvenční správce právo po nich požadovat neuhrazené nájemné, plynoucí ze smlouvy, a to i zpětně. Ze zákona je totiž insolvenční správce povinen v rámci provádění správy majetkové podstaty mj. učinit opatření k tomu, aby byly pohledávky dlužníka vymoženy.

Usnesením, kterým se zjišťuje úpadek dlužníka a kterým se prohlašuje na majetek dlužníka konkurs, se zároveň vyzývají osoby, které mají závazky vůči dlužníkovi, aby napříště plnění neposkytovaly dlužníkovi, ale insolvenčnímu správci. Takovéto rozhodnutí se považuje za doručené okamžikem zveřejnění v insolvenčním rejstříku, a to včetně všech následků vůči zde zmíněným osobám bez ohledu na skutečnost, zda se skutečně o usnesení dozvěděly či nikoli.

Odpověď – 2. část
K uspokojení věřitelů dlužníka, u kterého byl zjištěn úpadek, a na jehož majetek je prohlášen konkurs, dochází rozdělením výtěžku získaného zpeněžením majetkové podstaty dlužníka. Do majetkové podstaty spadají kromě dalšího také nemovité věci, včetně plodů a užitků z nich.

Není výjimkou, že k nemovitostem, které jsou součástí majetkové podstaty, existují práva třetích osob, součástí kterých nezřídka bývá i právo nájmu. Z tohoto důvodu je insolvenčnímu správci v souladu s insolvenčním zákonem dána možnost po prohlášení konkursu nájemní smlouvu vypovědět, a to i v případě, kdy je nájem sjednán na dobu určitou. Výpovědní doba v tomto případě činí tři měsíce, a nájemci je dána možnost navrhnout ve lhůtě 15 dnů od doručení výpovědi insolvenčnímu soudu její zrušení.

V případě, že insolvenční správce nájemní smlouvu nevypoví, lze užít obecné pravidlo zakotvené v občanském zákoníku a nechat na nového vlastníka věci přejít práva a povinnosti z nájmu váznoucí na věci. Nový vlastník pak může vypovědět nájemní smlouvu pouze z důvodů a za podmínek uvedených v občanském zákoníku.

V případě, že je existence nájemní smlouvy insolvenčnímu správci ze strany dlužníka zamlčena, a ten se o nich ani s vynaložením odborné péče nedozvěděl a zejména potom, kdy se nový nabyvatel o existenci práva nájmu dozvěděl až poté, co je uzavřena kupní smlouva a on je zapsán do katastru nemovitostí, poté na něj je z pohledu práva pohlíženo jako na dobrověrného nabyvatele.

Zákonodárce by v tomto případě totiž považoval za nespravedlivé, aby v okamžiku, kdy dlužník nesplní výše specifikovanou povinnost a insolvenční správce se o nájemních vztazích ani při vynaložení odborné péče nedozvěděl, bylo kráceno vlastnické právo nového nabyvatele, který by byl, v důsledku zamlčení existence práva nájmu, omezen v nakládání s předmětnou nemovitostí. To vše za situace, kdy se předpokládá, že v insolvenčním řízení budou známy veškeré závazky dlužníka, a že tedy nový věřitel bude mít o situaci ohledně právního stavu nemovitosti přehled. Nelze tak po něm spravedlivě požadovat, aby vstoupil do práv a povinností vzniklých na základě nájemní smlouvy, o jejíž existenci nebyl nijak informován.

Tyto skutečnosti vyplývají z dikce ustanovení § 283 odst. 5 insolvenčního zákona, podle kterého zásadně nepřecházejí zpeněžením majetkové podstaty na nabyvatele závazky váznoucí na věci, a ustanovení § 285 odst. 1 písm. b) insolvenčního zákona, podle kterého zpeněžením majetkové podstaty zanikají v rozsahu, v němž se týkají zpeněženého majetku, ostatní závady na zpeněžovaném majetku váznoucí.

V takovém případě bude vyloučena možnost užití obecného institutu přechodu práv a povinností váznoucích na nemovitosti a nájemní smlouva a závazky z ní vyplývající, tedy i uzavřené nájemní vztahy, na nového nabyvatele nepřecházejí. Nájemní právo by tak okamžikem zpeněžení majetkové podstaty, tedy konkrétně prodejem či vydražením nemovitosti, zaniklo. Bez bližších informací o Vašem případu se ovšem nedá na daný dotaz přesně odpovědět.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS